CorporatieGids Magazine

MAART 2026 I 67 66 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE “Woningdelen komt er in grote lijnen op neer dat er in de bestaande woningvoorraad extra woonplekken worden gecreëerd,” opent Josse het gesprek. “Dat kan op diverse manieren. Je kunt denken aan het inwonen bij iemand, een kamer huren bij een hospita of een zogenoemd friendscontract waarbij een woning wordt verhuurd aan een aantal alleen- staanden. Als er iemand vertrekt, dan zoeken de achterblijvers een nieuwe huurder. Kamergewijze verhuur kun je vergelijken met een studentenhuis waarbij iedere persoon een eigen ruimte huurt. En zachte splitsing houdt in dat een deel van het huis wordt verbouwd zodat er zelfstandige ruimtes ontstaan met eigen sanitaire voorzieningen. Ruimtes als de keuken en woonkamer worden daarbij gedeeld. Mogelijkheden als bouw- kundig en kadastraal splitsen vielen buiten het onderzoek.” Doelgroepen en aantallen Hoewel iedere corporatie haar eigen prioriteiten stelt, is woningdelen volgens Josse geschikt voor veel doelgroepen. “Zowel voor de reguliere als de kwetsbare doelgroep en statushouders. De belangrijkste doelgroep voor Woonin zijn niet-studerende jongeren tot dertig jaar die het heel moeilijk hebben op de woningmarkt. Woningdelen is bij uitstek een mogelijkheid om een woonplek aan te bieden totdat ze voldoende wachttijd hebben of een woning kunnen kopen. Statushouders behoren eveneens tot onze doelgroepen. Daarbij is het wel extra belangrijk om te onderzoeken of de huurders met elkaar matchen, bijvoorbeeld qua cultuur.” 60.000 woonplekken “Bij Woonin verwachten we op deze manier zo’n 1.000 extra woonplekken te kunnen creëren,” schetst Josse. “En bij de deelnemende 54 corporaties in het onderzoek ligt de schatting op zo’n 15.000 woonplekken. Naar verwachting kan dit verder oplopen als de belemmeringen voor woningdelen worden opgelost. Voor heel Nederland praten we dan al gauw over 50.000 tot 60.000 woonplekken.” Belemmeringen voor woningdelen In de inleiding van het rapport worden verschillende belemme- ringen benoemd die de opschaling van woningdelen in de weg staan: regelgeving, gebrek aan zicht op de eigen potentiële woningvoorraad en het ontbreken van geschikte systemen. Daarover zegt Josse: “Corporaties lopen bij gemeenten aan tegen de vergunningsplicht die zij ons opleggen voor omzettings- en omgevingsvergunningen. Dat is bij veel gemeenten nu vanaf twee huishoudens per woning. Corporaties moeten dan voor elke woning die zij willen delen twee vergunningen aanvragen, wat tijd kost. Dit leidt tot ongewenste leegstand voor corporaties en kan een reden zijn om een woning niet te delen. In dit kader heeft de Raad van State recent de uitspraak gedaan dat woningcorporaties niet vergunningplichtig zijn voor de Rol van IT IT zal een grote rol spelen in de oplossing verwacht Josse: “Uiteindelijk is het aan IT om een goed systeem te ontwikkelen waar onze medewerkers van de afdeling Wonen mee uit de voeten kunnen. Het liefst zo simpel mogelijk en aansluitend op de bestaande systemen. Gelukkig hebben onze collega’s van studentenhuisvesting de afgelopen periode al een mooi systeem laten ontwikkelen voor kamerverhuur. Daarin zitten vrijwel alle elementen die wij nodig denken te hebben al verwerkt. Wij maken graag gebruik van de kennis die daar is opgedaan. Dat was trouwens ook een belangrijke reden om Kences, de koepelorganisatie voor studentenhuisvesters, te betrekken bij dit onderzoek.” Onderzoekspartners De haalbaarheidsstudie is uitgevoerd door diverse partijen naast Woonin en Kences, zoals het ministerie van VRO, Chaptr2, de gemeente Utrecht en een aantal collegacorporaties. Vol- gens Josse is de samenwerking met Chaptr2 binnen deze haalbaarheidsstudie zeer goed verlopen: “Zij hebben zich als onafhankelijke onderzoekers beziggehouden met het beantwoorden van de onderzoeksvragen. Namens de project- verhuur van onzelfstandige woonruimten. Dat zal gemeenten stimuleren om corporaties meer ruimte te bieden op dit gebied. Overigens is de vergunningsplicht versoepeld in twee van de gemeenten waarin Woonin actief is en zijn we met de andere twee in gesprek.” “Kijkend naar landelijke regelgeving moet je denken aan de kostendelersnorm als belemmering. Als twee huurders met een laag inkomen samen in een woning wonen, kan dit impact hebben op de toeslagen en uitkeringen die zij krijgen waar- door woningdelen minder aantrekkelijk wordt. Het Rijk werkt inmiddels hard aan een oplossing voor dit probleem. De belemmering ‘zicht op eigen potentiële woningvoorraad’ is niet van toepassing op Woonin. Zo zijn we bezig met het maken van een zogenaamde ‘Woningdeelvijver’ om alle woningen die wij geschikt vinden voor woningdelen in kaart te brengen. Als een dergelijk pand vrijkomt, kunnen we direct overwegen om het voor woningdelen in te zetten. Wel moeten we nog extra aandacht besteden aan de interne werkprocessen rondom woningdelen. Daar hebben we de samenwerking met andere corporaties gezocht.” Ontbreken van geschikte systemen Het ontbreken van geschikte systemen wordt ook genoemd in het rapport. Josse: “Het gaat hier over het ERP-systeem, en dan met name de registratie van kamers, en het woonruimte- verdeelsysteem waarmee we matchen en kamers kunnen toewijzen. Voor het ERP geldt dat we nu bijna alles handmatig moeten doen voor wat betreft woningdelen, zoals het administratief splitsen en het opnieuw berekenen van service- kosten. Het maakt het voor corporaties veel makkelijker om actief met woningdelen aan de slag te gaan als deze zaken binnen hun ERP-systeem mogelijk zijn. Een voorbeeld van een beperking binnen het WRV-systeem is dat er geen wachtlijst voor kamers mogelijk is en dat bijvoorbeeld hospiteren als methode voor matching niet mogelijk is. Ook daar komt veel handwerk aan te pas.” Onderverhuur Volgens Josse is er nog een ander belangrijk aandachtspunt, namelijk onbekendheid bij de huurders over de mogelijk- heden: “Onder onze bestaande huurders hebben we onderzoek gedaan naar hun kijk op hospitaverhuur. Daar kwam uit dat 75 procent van de huurders niet wist dat het mogelijk is om een kamer onder te verhuren. Ook een belangrijk resultaat is dat maar liefst 50 procent openstaat om een kamer onder te verhuren aan een bekende en 15 procent aan een onbekende. Huurders staan dus positief tegenover die vorm van woning- delen en dat biedt perspectief voor woningzoekenden. Om de mogelijkheden van onderverhuur onder de aandacht van onze huurders te brengen, ontwikkelen we een promotiecampagne.” groep heb ik gefungeerd als opdrachtgever. Het mooie is dat we in de vier maanden dat het onderzoek liep echt als één team hebben samengewerkt. Vanuit beide kanten hebben we ons flexibel opgesteld en we waren vooral bezig met ‘Wat is er nodig om een goed resultaat te krijgen?’. Wij zijn blij met het resultaat. Het is nu aan de betrokken corporaties en het ministerie van VRO om hier een vervolg aan te geven.” Nieuwe woonplekken creëren “Woonin zal zich in de komende jaren met name richten op kamergewijze verhuur aan jongeren, niet-zijnde studenten en hospitaverhuur,” besluit Josse. “Daar zijn met geringe investeringen relatief veel nieuwe woonplekken te creëren. Op dit moment verhuren we zo’n 500 kamers en dit aantal gaan we naar maximaal 1.750 kamers uitbreiden. Dit jaar willen we vooral gebruiken om ons voor te bereiden op deze opschaling, waarbij we ons richten op het systeem van matchen en toewijzen, overleg met gemeenten over de vergunningen, onze interne werkprocessen en het beheer van kamerverhuur. In de jaren daarna gaan we dan daadwerkelijk het aantal verhuurde kamers uitbreiden.” Foto's: Theo Scholten