CorporatieGids Magazine

JUNI 2021 I 53 52 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE Eric Nagengast (Rochdale): Goed inzicht essentieel voor het realiseren van de investeringsportefeuille Rochdale – verantwoordelijk voor zo’n 40.000 vhe in de regio Amsterdam – focust zich al ruim tien jaar vrijwel volledig op het sociale segment, begint Eric. “Dus al ruim voor de Woning- wet van 2016. Echter hebben we nog enkele gecombineerde koop- en huurprojecten – met DAEB/niet-DAEB – die nog worden afgerond. We zijn ons gaan concentreren op het sociale huurprogramma en op de bestaande voorraad. Dat betekende dat de ontwikkelcapaciteit voor nieuwbouw was afgebouwd. Met toenemende financiële mogelijkheden en ambities hebben we dit de afgelopen vier jaar weer opgepakt, maar er ligt nog steeds een uitdaging om de verder groeiende ambitie voor de komende jaren te verwezenlijken.” Zestig projecten Want de investeringsportefeuille van Rochdale is groot. Eric: “Momenteel bestaat deze portefeuille bijvoorbeeld uit zo’n zestig projecten. Hiervan bestaat ongeveer de helft uit renovaties en de andere helft uit nieuwbouw. De renovaties vormen een gestage en stabiele stroom opgaven, zeker gezien de verduurzamingsdoelen richting 2050. Een derde van de projecten is onderdeel van integrale gebiedsontwikkelingen in naoorlogse wijken en zijn veelal combinaties van renovatie, sloop en nieuwbouw. Verder bestaat een toenemend deel van de nieuwbouw uit turn-key aankopen, waarbij de plannen door andere partijen zoals commerciële ontwikkelaars zijn ontwikkeld. Dat hangt samen met het feit dat we sinds de nieuwe Woningwet vrijwel uitsluitend in het DAEB-segment opereren, terwijl projecten uit gemengde programma’s bestaan.” Nieuwe woningen Daarbij probeert de corporatie drie belangrijke uitdagingen hoofd te bieden. “Allereerst de woningcrisis; we willen zoveel mogelijk bijdragen aan een oplossing door nieuwbouw en sloop-nieuwbouw te realiseren. Er is echter een gebrek aan bouwlocaties en de locaties die er zijn, moeten we daarom maximaal benutten. Bij sloop-nieuwbouw als onderdeel van herstructurering gaat het erom dat we naast het verdichten, tegelijkertijd ook kwaliteit en diversiteit toevoegen aan naoorlogse wijken. Ook breiden we ons werkgebied geografisch uit om meer kansen te krijgen op productie.” Maatschappelijke eisen De financiële haalbaarheid van projecten zijn een andere uitdaging, gaat Eric verder: “Het rendement op nieuwbouw is bijzonder laag en staat steeds verder onder druk door de toenemende complexiteit en sterk stijgende kosten. En dat terwijl de opbrengsten voor sociale huur slechts marginaal toenemen. Ook renovaties zijn zeer verliesgevend. Het is dus geen duurzaam model.” “Daarnaast moeten we rekening houden met het maatschap- pelijk eisenpakket dat in toenemende mate in elk individueel project langskomt. Denk hierbij aan wensen over duurzaam- heid, klimaatadaptatie, circulariteit of digitalisering. Deze moeten worden vertaald naar realistische concepten met houdbare exploitatielasten op de lange termijn.” Communicatieproces Rochdale richt zich op het maken van toekomstbestendige en weerbare buurten, legt Eric uit. “Doordat een deel van onze collega’s dagelijks buurtgericht aan het werk is, is er binnen de organisatie veel kennis over wijken, buurten en de behoeften van bewoners. Ook al gaat het in mijn vakgebied veel over geld en stenen; een ontwikkelingsopgave is in toenemende mate een intern- en extern communicatieproces.” Onmisbaar inzicht Inzicht is daarbij onontbeerlijk, gaat Eric verder. “De realisatie wordt door alle genoemde uitdagingen steeds complexer en er zijn veel factoren die invloed hebben op de voortgang. Met een woningtekort dat ieder jaar lijkt toe te nemen, wordt de opgave voor woningcorporaties om veel nieuwe, betaalbare woningen te realiseren steeds groter. Hoe organiseer je deze ontwikkelopgave op zo’n manier zodat je hieraan kunt voldoen? CorporatieGids Magazine sprak daarover met Manager Vastgoed Eric Nagengast van Rochdale. Om die reden is de voorspelbaarheid op project- en porte- feuilleniveau lastig. Daarom willen we ieder kwartaal actueel inzicht in onze portefeuille.” Om dit te verschaffen werkt Rochdale samen met Reasult. “Door gebruik te maken van hun softwareoplossing Reaforce, kunnen we de ontwikkelings- opgave in goede banen leiden. Het zorgt ervoor dat we in control zijn over onze projecten, maar ook over de project- enportefeuille als geheel.” Verantwoording Een voorbeeld daarvan is in de dPi-verantwoording, legt Eric uit. “De rapportages die vanuit Reaforce worden gegenereerd, zijn de basis voor de dPi. Wij voeren vervolgens nog wel op portefeuilleniveau correcties door, waarbij het vooral gaat om verschuivingen in de cashflow op basis van historische analyses.” Niet blind varend Het sturen op ontwikkelingsportefeuilles gebeurt steeds vaker op zulke rapportages en analyses, zegt Eric. “Maar dat betekent niet dat er ‘blind’ keuzes worden gemaakt. Je wilt met elkaar zorgen voor een basiskwaliteit en een gezamenlijk begrip van wat rapportages en analyses ons zeggen. Dat doen we bij Rochdale door met elkaar heldere spelregels af te spreken over een uniforme werkwijze als het gaat om definities, parameters en het gebruik van functionaliteiten. Dat combi- neren we vervolgens met inhoudelijke sessies met mede- werkers, waarin we kijken naar wat we zien, welke waardes worden gemeten en welke veranderingen langskomen.” Doelen realiseren Hoe groter de onvoorspelbaarheid van de projecten wordt, des te meer Rochdale ‘overprogrammeert’ om haar nieuw- bouwdoelen daadwerkelijk te realiseren, sluit Eric af. “Cruciaal is dan om op portefeuilleniveau ontwikkelingen op de voet te kunnen volgen en zo nodig bij te sturen.” Foto: Murk Feitsma We moeten bij investeringen drie uitdagingen het hoofd bieden: de woningcrisis, de financiële haalbaarheid en de maatschappelijke eisen aan product én proces