CorporatieGids Magazine

29 ONAFHANKELIJK MAGAZINE OVER BEDRIJFSVOERING, BOUW EN ONDERHOUD VOOR WONINGCORPORATIES NUMMER 1, 2019 28 WWW.CORPORATIEGIDS.NL Foto’s: TU Delft F eit: Als in 2050 alle corporatiewoningen CO2-neutraal moeten zijn, moeten we vanaf 2020 per jaar 100.000 woningen verduurzamen. Dat is gemiddeld één woning per dag per corporatie. Maar, hoe dan? Tempo “Het tempo moet enorm omhoog,” antwoordt Marjet desgevraagd. Ze deed onderzoek naar de kracht van een goede opdracht en schreef er een gelijknamig boek over. “Maar tempo maken is niet het enige. De vraag is ook: wie gaat het doen? Er is nu al een groot tekort aan vakkrachten en dat tekort wordt de komende jaren alleen maar groter.” Industrialisering “Er moet dus iets veranderen,” vervolgt Marjet: “Alleen met integrale, efficiënte en vaak industriële oplossingen kunnen we deze opgave realiseren. Met hoge kwaliteit zelfs en prestatiegaranties. Maar die oplossingen krijgen we niet als we opdrachten in de markt blijven zetten zoals we dat altijd al deden.” Leidende rol corporaties Volgens Marjet spelen corporaties een leidende rol om verlaging van de bouwkosten en verhoging van de bouw- kwaliteit te realiseren. Toch merkt ze dat corporaties te veel van de markt verwachten. ‘Laat bouw- en installatiebedrijven eerst maar eens met een goed en innovatief aanbod komen,’ lijkt het motto. Ten dele waar, licht Marjet toe: “Zolang er weinig concurrentie is die het echt anders doet – en die concurrentie ook maar moeilijk voeten aan de grond krijgt – zijn er niet zoveel incentives voor de bedrijven om te investeren in product- en procesontwikkeling.” Orderportefeuilles goed gevuld Ze vervolgt: “Bovendien, de orderportefeuilles bij markt- partijen zijn toch wel goed gevuld dus er is niet zoveel reden om te investeren als je er vanuit een kortetermijnvisie naar kijkt. Ook zonder het verlagen van prijzen of het verhogen van kwaliteit kun je een goede boterham verdienen. Dat is misschien kortzichtig, maar wel de realiteit waar we mee te maken hebben. Vergeet niet, van oudsher zijn bouw- en installatiebedrijven ook helemaal niet gewend om initiatief te tonen en zelf producten en diensten te ontwikkelen. De meeste komen uit een situatie dat zij uitvoeren wat een ander heeft bedacht.” Andere vraag De markt heeft een andere vraag nodig, zegt Marjet. “De reactieve houding maakt dat de handschoen bij de opdrachtgever komt te liggen. Die heeft namelijk wel wat te verliezen als hij niets doet. De prijzen zullen stijgen, de volumes kunnen niet worden gerealiseerd om over de garanties op de kwaliteit nog maar te zwijgen.” Badkamerchallenge Op de vraag naar een voorbeeld waarin een corporatie de markt een andere vraag stelt om innovatie te stimuleren, noemt Marjet Mitros. “Zij hebben begin 2017 een badkamer- challenge in de markt gezet. De uitdaging: wie kan in één dag een badkamer voor 5.000 euro bouwen, met uitzicht op een mogelijke productie van 1.000 badkamers per jaar? Maar liefst 35 gegadigden meldden zich, waarvan 12 marktpartijen met een voorstel kwamen dat serieus antwoord gaf op de opgave.” Marktpotentieel genoeg Volgens Marjet is het te gek voor woorden dat de markt pas in actie komt als er een concrete vraag ligt, maar dit is wel vaak de realiteit. “Er worden jaarlijks honderdduizenden badkamers vervangen, waarvan 50.000 bij corporaties. Marktpotentieel genoeg dus, maar zonder de juiste vraag komt de markt kennelijk nog niet in actie. Met de juiste vraag stimu- leer je innovatie als corporatie. En hoewel het doel ambitieus mag klinken, laten twee bouwers inmiddels in de praktijk zien dat het prima kan. De moraal: prikkel met ogenschijnlijk onhaalbare maar inspirerende doelstellingen en er kan meer dan je denkt. Maar zorg wel dat het volume van de markvraag voldoende aantrekkelijk is, zodanig dat industrialisatie mogelijk is en partijen genegen zijn om er in te investeren.” Rekenvoorbeeld Marjet geeft een klein rekenvoorbeeld: “Een marktpartij krijgt de opdracht voor 500 woningen per jaar. Hij gaat daarvoor geen fabriek met top-of-the-bill robotisering en digitalisering neerzetten waar vele vormen van maatwerk mogelijk zijn. Dat kost miljoenen. Stel, die fabriek kost 75 miljoen per jaar en er komen 500 woningen per jaar uit, dan is alleen al de bijdrage aan de fabriek 150.000 euro per woning per jaar. Niet haalbaar dus.” Samenwerken “De markt heeft schaalgrootte nodig om grote investeringen te doen en dat is mogelijk als corporaties meer gaan samen- werken en meer continuïteit bieden. Dan kun je slagen maken. Dan bouw je bijvoorbeeld een fabriek voor 100 miljoen per jaar, waar 2.500 woningen worden gerealiseerd. Een bijdrage van 40.000 euro per woning. Dan wordt het goedkoper dan de traditionele bouw en kan er ook substantieel in product- ontwikkeling worden geïnvesteerd. Een paar jaar later zit je dan op 10.000 woningen in een fabriek van 125 miljoen per jaar. De bijdrage per woning is dan nog 12.500 euro en nee, standaardisatie betekent echt niet dat alles op elkaar gaat lijken, op onderdelen blijven altijd keuzes mogelijk.” Faalkosten “Door de processen te standaardiseren en industrialiseren ga je de faalkosten echt te lijf, kun je de weinige vakkrachten die er nog zijn inzetten voor ingewikkeldere projecten, de klantgerichtheid verbeteren en gegarandeerde prestaties leveren. We bouwen meer dan 50.000 woningen per jaar, dus die markt is er wel.” Invloed opdrachtgeverschap onderschat Corporaties zijn volgens Marjet niet alleen aan zet; doen ze het niet dan kunnen ze zelfs in de problemen komen. “Als je bekijkt hoeveel invloed opdrachtgeverschap heeft op het reilen en zeilen van corporaties, is het eigenlijk ongelofelijk dat er bestuurlijk tot nu toe zo weinig aandacht voor is. Woningcorporaties staken in 2016 gezamenlijk ongeveer 7,5 miljard euro in hun woningvoorraad. Dat betekent dat vastgoed de grootste kostenpost is van woningcorporaties.” Hogere huurderstevredenheid “En dat niet alleen,” vervolgt ze. “Omdat het bouwen en onderhouden van vastgoed vaak is ondergebracht bij externen, hebben marktpartijen niet alleen veel invloed op je efficiency en effectiviteit maar ook op je kwaliteit en de tevredenheid van huurders. Opdrachtgeverschap heeft gevolgen voor je prestaties, reputatie en bewonerstevreden- heid. Een goede reden om hier – ook als bestuurder – goed de vinger aan de pols te houden. Met goed ingericht, professioneel opdrachtgeverschap kan dat.” Werk aan de winkel Is de markt al klaar voor zo’n vernieuwing? “Nee. Nog niet,” antwoordt Marjet. “Maar de markt gaat het ook niet doen zonder de regisserende hand van opdrachtgevers. Marktpartijen zijn nog veel te afwachtend en niet gewend om proactief te investeren. Ze wachten op de specifieke vraag. Dat is een tekortkoming van de markt, maar deels ook de verantwoordelijkheid van corporaties. Marktpartijen die in het verleden namelijk wel met voorstellen kwamen kregen vaak ‘geen interesse’ als antwoord omdat mensen bij de corporaties liever zelf oplossingen bedachten. Dat is ook één van de belangrijke punten om als corporatie aandacht aan te besteden. Medewerkers bij de corporatie hebben daarin begeleiding nodig om te weten wanneer specifieke eisen gerechtvaardigd zijn en wanneer je prima uit kunt met de bedachte standaarden.” Herkansing “Kortom: het moment van de herkansing is echt nu,” zegt Marjet. “Als corporatie heb je een geweldige kans om een complete verandering te realiseren in de branche. Helemaal omdat dit niet een verandering is die je in één, twee jaar tijd realiseert. De beste voorbeelden zijn van woningcorporaties die al vijf jaar bezig zijn met deze omslag. Dat betekent ook dat wanneer we nu niet beginnen, we straks hopeloos vastlopen om betaalbare, duurzame woningen te bieden die voldoen aan de verwachtingen van deze tijd.” : Xella Holland