CorporatieGids Magazine

23 ONAFHANKELIJK MAGAZINE OVER STRATEGIE, BEDRIJFSVOERING & ICT VOOR WONINGCORPORATIES NUMMER 4, 2018 22 WWW.CORPORATIEGIDS.NL Niet-DAEB: doen of niet doen? Sinds 1 januari 2018 hebben corporaties conform de nieuwe Woningwet in de bedrijfs- voering een scheiding aangebracht tussen hun sociale huurwoningen en de duurdere, geliberaliseerde of nog te liberaliseren woningen. Daarmee is de omvang van het duurdere deel van het woningbezit een stuk zichtbaarder geworden. In de aanloop naar deze scheiding bezonnen corporaties zich op hun beleid ten aanzien van dit woningbezit. Platform31 verkende de beleidskeuzes die corporaties hierbij maakten. D eze verkenning lijkt aan het licht te brengen dat veel corporaties geen hoge ambities koesteren ten aanzien van dit duurdere deel van hun bezit. Op termijn verwachten ze dit deel van het woningbezit zelfs af te bouwen. Slechts een klein deel voorziet op korte termijn groei. Uitgaande van deze keuzes mag van de meeste woningcorporaties in het middeldure huursegment geen grote rol worden verwacht. Corporaties aanzienlijke speler in middensegment Hoewel het aandeel niet-DAEB in de individuele portefeuilles van corporaties relatief klein is (gemiddeld 5 procent), beschikken de Nederlandse corporaties gezamenlijk over ongeveer 140.000 van deze woningen. Op een totale omvang in Nederland van ongeveer 479.000 woningen in de midden- huur is dit een aanzienlijk aantal. De verkenning laat zien dat bijna twee derde van de niet-DAEB woningen van corporaties zich bevindt boven de liberalisatie- grens. Deze geliberaliseerde woningen voor huishoudens met een middeninkomen zijn tussen 710 euro en 950 euro geprijsd. Corporaties wijzen deze woningen vooral toe aan huishoudens met een laag midden- en middeninkomen en zijn daarmee een belangrijke aanbieder van betaalbare en middeldure huurwoningen. Grafiek 1: Verdeling niet-DAEB woningen naar huurprijs Versnipperd en verspreid De niet-DAEB woningportefeuilles van de corporaties die deelnamen aan de verkenning zijn relatief klein: gemiddeld 5 procent van het woningbezit. Bovendien zijn die aantallen versnipperd en verspreid aanwezig in de woningmarktregio van de corporatie. Bijna 75 procent van de corporaties geeft aan dat de niet-DAEB woningportefeuille vooral bestaat uit gemengde complexen, aangevuld met enkele complexen met uitsluitend niet-DAEB woningen. Het grootste deel van de niet-DAEB woningen van de corporaties ligt dus verspreid in complexen tussen de reguliere sociale huurwoningen. Geleidelijke afbouw overheerst Voor de komende vijf jaar wordt door gemeenten een marktvraag verwacht van 76.000 tot 100.000 woningen, al lopen de schattingen zeer uiteen. Door de toenemende krapte op de woningmarkt wordt de roep om snel meer woningen in het middeldure huursegment toe te voegen steeds luider. Onlangs kwam minister Ollongren met voorstellen die ook de mogelijkheden verruimen voor woningcorporaties in het middeldure huursegment (Wet maatregelen middenhuur). Het is nog maar de vraag of corporaties hiervan ook daad- werkelijk gebruik gaan maken. Vier van de vijf corporaties die deelnamen aan de verkenning verwachten in hun werkgebied een stabiele of toenemende vraag naar middeldure huurwoningen. Desondanks hanteert het merendeel van de corporaties (59 procent) een passieve niet-DAEB strategie. Deze corporaties sturen aan op het geleidelijk, of zelfs volledig afbouwen van het niet-DAEB deel van hun woningportefeuilles. Vooral in gebieden waar de druk op de woningmarkt minder hoog is, verwachten corporaties niet-DAEB woningen af te stoten. In stedelijke gebieden lijkt een wat rustiger verkoopbeleid te worden gehanteerd. Toch verwacht een aanzienlijk deel van de corporaties ook daar het bezit aan middeldure huur- woningen op termijn terug te brengen. Met het oog op de verspreide ligging van de niet-DAEB woningen, ligt verkoop bij mutatie het meest voor de hand. Ook wordt in sommige gevallen huurprijsverlaging toegepast. Grafiek 2: Ontwikkeling niet-DAEB tak Op groei gerichte strategie neemt af Slechts een klein deel van de corporaties (11 procent) voert op korte termijn in het niet-DAEB segment een actieve, op groei gerichte strategie. Voor de wat langere termijn verwachten deze corporaties een stabilisatie van de omvang van de niet-DAEB portefeuille. Vaak gaat het om corporaties die in stedelijk gebied actief zijn, waar de druk op de woning- markt hoog is. Deze corporaties hebben oog voor de nood van de groep huishoudens met een laag middeninkomen die op de huidige woningmarkt ‘in de knel’ zit. Ze geven aan flexibel op toekomstige ontwikkelingen in de markt te willen Foto: Capital Value < € 710 € 710 - € 950 > € 950 47% 40% 13% Strategie Groei Stabilisatie Geleidelijke afname Volledige afbouw Totaal Korte termijn (5 jr.) (Middel)lange termijn (> 5 jr.) 11% 30% 50% 9% 100% 2% 41% 48% 9% 100% Niet-DAEB-bezit van Elkien dat onlangs is afgestoten