• Home
• Nieuws

Woningmarktregio's: zestien is genoeg

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 16 March 2016

Nederland wordt vanaf 1 juli 2016 opgedeeld in Woningmarkt regio’s. Om op zoveel mogelijk plaatsen te kunnen blijven investeren is het vanuit het perspectief van de woningcorporaties wenselijk dat er grote regio’s gevormd worden. Dat is uiteindelijk ook in het belang van de gemeenten. Het is belangrijk dat die dat inzien, want zij zijn als eerste aan zet bij de regiovorming.

“De Woningwet 2015 beoogt dat de schaal van een woningcorporatie in overeenstemming is met de schaal van de regionale woningmarkt. Tussen 1 januari en 1 juli 2016 kunnen gemeenten gezamenlijk, en in samenspraak met corporaties, een voorstel doen voor een woningmarktregio.” Deze tekst op de website van het ministerie van BZK geeft precies aan wat corporaties te wachten staat. Gemeenten gaan met elkaar bepalen wat de kernregio van een corporatie gaat worden.

Bij de vorming van deze woningmarktregio’s moet voldaan worden aan een aantal eisen. Een woningmarktregio moet:

- Tenminste 100.000 huishoudens tellen (geen bovengrens);

- Tenminste 2 gemeenten bevatten (geen bovengrens);

- Moet samenhang hebben (b.v. op basis van verhuisbewegingen).

Daarnaast geldt dat elke gemeente in slechts één woningmarktregio mag liggen en dat alle gemeenten deel uit moeten maken van een woningmarktregio.

Gelet op de beperkingen waarmee een corporatie te maken krijgt in gemeenten buiten hun kernregio, is het van groot belang hoe die regio’s er precies uit komen te zien. “Grote corporaties vrezen kleine woningmarktregio’s” kopte de website Follow The Money op 28 december vorig jaar al. En niet zonder reden. Sommige corporaties moeten vrezen dat zij in grote delen van hun werkgebied niet meer kunnen investeren als hun kernregio erg klein wordt. Het effect van de vorming van deze woningmarktregio’s hangt sterk af van de spreiding van het bezit van corporaties over Nederland.

Als hulpmiddel bij de regiovorming heeft BZK de regiotool ontwikkeld. Met behulp hiervan is een classificatie van woningcorporaties ontwikkeld. Daarbij worden zes typen onderscheiden die elk met een beeld uit de astronomie verbeeld worden. Per type wordt de definitie vermeld, om hoeveel corporaties het ongeveer gaat, wat een mogelijk strategie kan zijn bij de vorming van woningmarktregio’s en tot slot voorbeelden van dergelijke corporaties. Kenmerkend voor dit schema is dat er sprake is van toenemende complexiteit van het bezit en daarmee toenemende problemen / onmogelijkheden om al het bezit van de betreffende corporatie(s) in de kernregio te houden.

Typering	Definitie	Aantal	Mogelijke strategie	Voorbeelden
Ster	Actief in 1 gemeente	160	Actie niet noodzakelijk.Mogelijk overname bezit verkopende corporaties	Huis en Hof te Nijmegen (31 VHE’S), Volkshuisvesting Arnhem (12.457 VHE’s)
Aarde + Maan	Actief in 2 aangrenzende gemeenten waarvan 1 met veruit het grootste bezit	± 60	Zorgen dat alle gemeenten in 1 woningmarkt regio terecht komen (vaak waarschijnlijk)	De Huismeesters, Mitros, Talis, Ons Huis (Apeldoorn), De Sleutels
Zonnestelsel	Corporatie met 1 gemeente met veel bezit en enkele (aansluitende) gemeenten met enig bezit.	Enkele tiental-len	Zorgen dat alle gemeenten met bezit in 1 woningmarkt regio komen. Zo niet ontheffing aanvragen. Zo niet in 1 regio alleen beheren of verkopen of defuseren.	WoonFriesland, Actium, Vivare, Zuid Oost Wonen, Wooninc., Eigenhaard
Dubbelster	Actief in tenminste 2 niet aangrenzende gemeenten met aanzienlijk bezit	± 10	Zorgen dat alle gemeenten met bezit in 1 woningmarkt regio komen. Zo niet ontheffing aanvragen. Zo niet in 1 regio alleen beheren of verkopen of defuseren.	Lefier, Wooncompganie, Intermaris, Woonbron.
Supernova	Actief in zeer veel gemeenten met concentratie in 1 gebied	Enkele	Bepalen kernregio, eventueel aangevuld met ontheffing. Klein en versnipperd bezit beheren of verkopen	Vestia, Omnia, De Veste, Ymere, De Woonplaats, De Alliantie
Sterrenhoop	Actief in meerdere niet aangrenzende gemeenten zonder duidelijke concentratie	1	Opsplitsen / defuseren. Ontheffing vragen.	Portaal

De problemen lijken te beginnen bij de corporaties van het zonnestelsel type. Genoemde corporaties als WoonFriesland en Actium hebben bezit dat over hele provincies verspreid ligt. Aangezien het in het belang is van al de gemeenten waar deze corporaties bezit hebben dat de corporatie blijft investeren, lijkt de vorming van (provinciegrote) woningmarkt regio’s wenselijk.

De dubbelster corporaties hebben een ander probleem. Er zullen wel heel bijzondere woningmarktregio’s gevormd moeten worden wil al hun bezit in de kernregio terecht komen. Wellicht dat deze corporaties gebruik kunnen maken van de wettelijk verankerde ontheffing, waarmee een corporatie (op verzoek van de gemeente) ook mag investeren buiten de kernregio.

Voor de supernova’s zal dit zeer waarschijnlijk geen optie zijn. Daarvoor ligt hun bezit te versnipperd over Nederland en zijn er vaak ook andere (grotere) corporaties actief in die gemeenten, zodat deze niet snel de noodzaak van ontheffing in zullen zien. In incidentele gevallen zou dit misschien wel kunnen. Zo lijkt het verstandig dat de De Veste ontheffing krijgt voor de gemeente Terschelling want het is de enige corporatie op het eiland met o.a. nieuwbouwplannen voor de campus van de zeevaartschool. Het overige bezit van de Veste ligt in gemeenten aan de oostkant van Overijssel en dat zal dan ook wel de kernregio van De Veste worden. Veel van de supernova’s hebben al aangegeven (een deel van) hun bezit buiten de kernregio te willen afstoten.

Tenslotte Portaal. Het lijkt niet waarschijnlijk dat deze corporatie ongeschonden uit de vorming van woningmarktregio’s te voorschijn zal komen.

In hun artikel: Terug naar de menselijke maat en meer lokale binding schetsen Thijs Meijer en Thijs de Graaf de gevolgen voor de corporaties als bij de vorming van woningmarkt regio’s aangesloten wordt bij de indeling in 31 regio’s van het CBS. Hier wordt een andere invalshoek gekozen bij de vorming van woningmarkt regio’s. Daarbij wordt er vanuit gegaan dat het in het belang is van de meeste gemeenten dat de daar werkzame corporaties gewoon hun bijdrage moeten kunnen blijven leveren aan de volkshuisvestelijke opgave. Concreet betekent dat voor de meeste corporaties hun bezit zoveel mogelijk in één woningmarkt regio moet komen. Dan zijn zij het minst afhankelijk van het al dan niet krijgen van een ontheffing. Daarnaast is er voor gekozen om regio’s waar corporaties al samenwerken, bijvoorbeeld bij de woonruimteverdeling, niet op te splitsen. Deze uitgangspunten, gecombineerd met de wettelijke eisen zoals die eerder benoemd zijn leiden tot een indeling van Nederland in 16 woningmarkt regio’s van behoorlijke omvang. Groningen en Drenthe vormen samen een regio om o.a. corporaties als Lefier en Actium ruimte te geven om te blijven investeren in hun werkgebied. Ook de provincies Limburg en Friesland vormen elk een WMR. Deze analyse en visie ten aanzien van Friesland wordt overigens gedeeld door de Friese gemeenten en corporaties.

De Randstad krijgt in dit voorstel vier grote regio’s. De Noordvleugel van Haarlem, via Amsterdam en het Gooi tot Amersfoort, De Zuidvleugel met de Metropoolregio Rotterdam-den Haag + de Drechtsteden. Het Groene Hart van Leiden tot Gouda en tot slot het gebied rond Utrecht.

Sommige corporaties hebben zoveel verspreid bezit dat geen enkele indeling er voor kan zorgen dat ze overal actief kunnen blijven. Dit geldt voor corporaties die in bijna het hele land bezit hebben zoals Vestia, De Woonplaats, Mooiland en Omnia. Tot slot blijven er nog een paar situaties over waar ontheffing gevraagd kan worden. Terschelling is al genoemd. In Ooststellingwerf zijn Actium en Woonfriesland actief dus hoe de grens daar ook getrokken wordt, één corporatie krijgt bezit buiten het kerngebied. Dat zelfde geldt voor het bezit van Woonconcept en Wetland Wonen in Steenwijkerland en voor Intermaris Hoeksteen en Wooncompagnie met bezit in Purmerend en in de kop van Noord-Holland. Het bezit van Ymere in Leiden lijkt moeilijk te combineren met dat in de Noordvleugel van de Randstad. Omdat één van de uitgangspunten van deze regio-indeling is bestaande samenwerking (b.v. op het terrein van de woonruimteverdeling) niet doorbroken mag worden, ontstaat het vraagstuk voor Qua Wonen. Deze corporatie heeft bezit in Krimpen aan de IJssel, deelnemer aan Woonnet Rijnmond en in de Krimpenerwaard dat bij deze indeling toegerekend is aan de regio Leiden en Groene Hart.

In de tabel is weergegeven hoeveel huishoudens elk van de 16 regio’s bevat, welke corporatie daar bezit heeft die de regio niet als kernregio heeft. Als voorbeeld kan Actium genomen worden. De 2362 woningen in Friesland komen buiten de kernregio (Groningen/Drenthe) te liggen, dat is 15% van alle woningen van Actium. De samenhang wordt weergegeven met het percentage dat binnen de regio verhuist. Vervolgens wordt weergegeven hoeveel gemeenten in de regio liggen en hoeveel corporaties daar actief zijn met meer dan 1000 VHE. In de meeste regio’s gaat het om enkele tientallen gemeenten en corporaties.

	Regio	Huishoudens	Corporatie < 50%	Aantal VHE	%	Verhuist in regio	Gemeenten	Corporaties > 1000 VHE
1	Groningen Drenthe	498103	Overig*	3037	5	61	35	17
2	Friesland	285320	Actium	2362	15	56	24	11
			De Veste	592	10
			Overig	484
3	Zwolle e.o.	284017	Woonconcept	3127	26	36	21	16
			Overig	871
4	Twente, Achterhoek, Stedendriehoek	576305	Overig	1715	34	51	29	25
5	Arnhem Nijmegen +WERV	457802	Portaal	16149	32	48	24	19
			Overig	2462
6	Woongaard Rivierengebied	177879	Overig	388		40	20	11
7	Midden Utrecht	401804	Portaal	18543	37	41	16	15
			Overig	750
8	Noord Vleugel Randstad	1285392	Portaal	9327	18	57	41	28
			Intermaris	6764	41
			Wooncompagnie	6751	48
			Overig	2388
9	Noord Holland Noord	287257	Ymere	1186	2	54	18	14
			Overig	1400
10	Leiden + Groene Hart	338060	Portaal	6679	13	44	19	21
			Ymere	964	1
			Overig	4162
11	Zuidvleugel Randstad	1229525	Qua Wonen	3974	48	65	34	36
			Overig	3710
12	ZW Nederland	180547	Overig	139		50	13	12
13	West en Midden Brabant	497208	Overig	1967		51	26	16
14	Noord Oost Brabant	250069	Overig	427		40	17	10
15	Zuid Oost Brabant	334422	Overig	1484		52	21	14
16	Limburg	516595	Overig	1498		66	33	15
	Totaal	7600305		103300		nvt	391	280
	Gemiddeld	475019		6456		51	24	18

Bron: BZK regiotool.

* Het betreft hier meestal bezit van Mooiland, Vestia en De Woonplaats

De gemiddelde grootte van een woningmarktregio bedraagt in dit geval ruim 475.000 huishoudens met 24 gemeenten en 18 corporaties met aanzienlijk bezit. Voordeel van deze indeling is o.a. dat slechts 103.300 corporatie woningen van de 2.400.000 buiten een woningmarkt regio vallen.

Het zal voor veel partijen een hele opgave lijken dergelijke grote woningmarkt regio’s te vormen aan de andere kant wordt hier wel aangesloten bij reeds bestaande initiatieven zoals in Friesland, NO-Brabant, ZO-Brabant en Twente/Achterhoek. De belangrijkste aanbeveling hierbij is om het dossier niet groter en ingewikkelder te maken dan het al is. Dat betekent; beperk de agenda van het overleg tussen partijen uitsluitend tot een antwoord op de vraag: Hoe kunnen we door de vorming van de juiste woningmarkt regio er voor zorgen dat corporaties hun volkshuisvestelijke opgave, woningen verhuren voor mensen met een kleine beurs, zo goed mogelijk uit kunnen voeren.

Bron: Enserve

Klik hier om de bedrijfsprofielpagina van Enserve in de CorporatieGids 2015 te bekijken.