• Home
• Nieuws

Woningmarktregio vormen: zo bepaalt u uw strategie

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 8 February 2016

“Vanaf 1 januari 2016 kunnen gemeenten gezamenlijk een voorstel voor een woningmarktregio indienen. Daarmee wordt het werkgebied van corporaties bepaald. Zij zullen binnen hun kernregio volledig actief mogen blijven, maar daarbuiten niet meer uitbreiden door aankoop of nieuwbouw.” Deze tekst op de website van het ministerie van BZK geeft precies aan wat corporaties te wachten staat. Gemeenten gaan met elkaar bepalen wat de kernregio van een corporatie wordt. Henk van Dijk, directeur van Enserve, licht toe welke strategische keuzes mogelijk zijn.

Woningmarktregio’s, de voorwaarden
Bij de vorming van woningmarktregio’s moet voldaan worden aan een aantal eisen.

Een woningmarktregio moet:

• tenminste 100.000 huishoudens tellen (geen bovengrens);
• tenminste 2 gemeenten bevatten (geen bovengrens);
• moet samenhang hebben (b.v. op basis van verhuisbewegingen).

Daarnaast geldt dat elke gemeente in slechts één woningmarktregio mag liggen en dat alle gemeenten deel uit moeten maken van één woningmarktregio.

Dit heeft als consequentie voor corporaties dat zij, na het vaststellen van de woningmarktregio’s, geen uitbreidingsinvesteringen zoals aankoop of nieuwbouw meer mogen doen buiten het kerngebied, mits zij daarvoor ontheffing krijgen van de minister.

Gelet op de beperkingen waarmee een corporatie te maken krijgt in gemeenten buiten hun kernregio is het van groot belang hoe die regio’s er precies uit komen te zien. “Grote corporaties vrezen kleine woningmarktregio’s” kopte de website Follow The Money op 28 december vorig jaar al. En niet zonder reden. Sommige corporaties moeten vrezen dat zij in grote delen van hun werkgebied niet meer kunnen investeren als hun kernregio erg klein wordt. Het effect van de vorming van de woningmarktregio’s hangt sterk af van de spreiding van het bezit van corporaties over Nederland.

Strategische classificatie
Als hulpmiddel bij de regiovorming heeft BZK de regiotool ontwikkeld: http://www.woningwet2015.nl/regios/regiotool. Met behulp hiervan ontwikkelde Enserve een classificatie van woningcorporaties. Zij maakt daarbij onderscheid tussen zes typen die zij elk verbeeld met een beeld uit de astronomie. Kenmerkend voor de classificatie is dat er sprake is van toenemende complexiteit van het bezit en daarmee toenemende problemen / onmogelijkheden om al het bezit van de betreffende corporatie(s) in de kernregio te houden.

Typering	Definitie	Aantal	Mogelijke strategie	Voorbeelden
Ster	Actief in 1 gemeente	160	Actie niet noodzakelijk. Mogelijk overname bezit verkopende corporaties	Huis en Hof te Nijmegen (31 VHE’S) Volkshuisvesting Arnhem (12.457 VHE’s)
Aarde + Maan	Actief in 2 aangrenzende gemeenten waarvan 1 met veruit het grootste bezit	± 60	Zorgen dat alle gemeenten in 1 woningmarkt regio terecht komen (vaak waarschijnlijk)	De Huismeesters Mitros, Talis Ons Huis (Apeldoorn) De Sleutels
Zonnestelsel	1 gemeente met veel bezit en enkele (aansluitende) gemeenten met enig bezit.	Enkele tientallen	Zorgen dat alle gemeenten met bezit in 1 woningmarkt regio komen. Zo niet ontheffing aanvragen. Zo niet in 1 regio alleen beheren of verkopen of defuseren.	WoonFriesland, Actium, Vivare Zuid Oost Wonen Wooninc. Eigenhaard
Dubbelster	Actief in tenminste 2 niet aan-grenzende gemeenten met aanzienlijk bezit	± 10	Zorgen dat alle gemeenten met bezit in 1 woningmarkt regio komen. Zo niet ontheffing aanvragen. Zo niet in 1 regio alleen beheren of verkopen of defuseren.	Lefier, Wooncompganie, Intermaris, Woonbron.
Supernova	Actief in zeer veel gemeenten met concentratie in 1 gebied	Enkele	Bepalen kernregio, eventueel aangevuld met ontheffing. Klein en versnipperd bezit beheren of verkopen	Vestia, Omnia De Veste, Ymere, De Woonplaats De Alliantie
Sterrenhoop	Actief in meerdere niet aangrenzende gemeenten zonder duidelijke concentratie	1	Opsplitsen / defuseren. Ontheffing vragen.	Portaal

Belangrijke uitgangspunten bij het vormen van woningmarktregio’s zijn:

• geen doorbreking bestaande samenwerking bij woonruimteverdeling (wel samenvoegen);
• zo min mogelijk corporaties moeten ontheffing aanvragen;
• het gemiddelde percentage verhuizingen binnen de regio is 50%.

Consequenties
Uit deze classificatie blijkt dat de problemen lijken te beginnen bij de corporaties van het zonnestelsel type. Genoemde corporaties als WoonFriesland en Actium hebben bezit dat over hele provincies verspreid ligt. Aangezien het in het belang is van al de gemeenten waar deze corporaties bezit hebben dat de corporatie blijft investeren, lijkt de vorming van (provinciegrote) woningmarktregio’s wenselijk.

De dubbelster corporaties hebben een ander probleem. Er zullen wel heel bijzondere woningmarktregio’s gevormd moeten worden, wil al hun bezit in de kernregio terecht komen. Wellicht dat deze corporaties gebruik kunnen maken van de wettelijk verankerde ontheffing, waarmee een corporatie (op verzoek van de gemeente) ook mag investeren buiten de kernregio.

Voor de supernova’s zal dit zeer waarschijnlijk geen optie zijn. Daarvoor ligt hun bezit te versnipperd over Nederland en zijn er vaak ook andere (grotere) corporaties actief in die gemeenten zodat deze niet snel de noodzaak van ontheffing in zullen zien. In incidentele gevallen zou dit misschien wel kunnen. Zo lijkt het verstandig dat de gemeente Terschelling ontheffing zal aanvragen voor De Veste, de enige corporatie op het eiland met o.a. nieuwbouwplannen voor de campus van de zeevaartschool. Het overige bezit van de Veste ligt in gemeenten aan de Oostkant van Overijssel en dat zal dan ook wel de kernregio van De Veste worden. Veel van de supernova’s hebben al aangegeven (een deel van) hun bezit buiten de kernregio te willen afstoten.

Tenslotte Portaal. Het lijkt niet waarschijnlijk dat deze corporatie ongeschonden uit de vorming van woningmarktregio’s te voorschijn zal komen.

Strategie bepalen? Enserve adviseert
Wilt u zelf uw strategie bepalen bij de vorming van woningmarktregio’s, bepaal dan eerst tot welke type uw corporatie hoort. Met behulp van de regiotool kunt u onderzoeken wat de optimale omvang van het kerngebied van uw corporatie is. Nog meer weten en zien hoe de regiotool werkt? Kom dan naar een van de lunchsessies die Enserve (www.enserve.nl) samen met CorporatieNL organiseert op 11 en 23 februari aanstaande in respectievelijk Alkmaar en Hengelo. Of neem contact op met Enserve voor een persoonlijke adviesgesprek of presentatie bij uw corporatie of gemeente.

Bron: Enserve

Klik hier om de bedrijfsprofielpagina van Enserve in de CorporatieGids 2015 te bekijken.