• Home
• Nieuws

Woningbedrijf Velsen: Van woningcorporatie naar servicebedrijf

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 16 March 2015

Woningbedrijf Velsen staat aan de vooravond van een nieuwe visie en koers. ‘’Waar de onderhoudsdienst al eerder transformeerde naar een servicebedrijf, geldt deze opgave nu eigenlijk voor onze gehele organisatie’’, zegt directeur-bestuurder Tanja Morsheim. Een gesprek over identiteit, klantsturing en de integratie van klanttevredenheid in werkprocessen.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie maart 2015

Grote steden waarschuwen voor gevolgen huurstijging
De vier grote steden luiden de noodklok over de achterstandswijken. Door het beleid van minister Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst dreigen verbeteringen die daar de afgelopen jaren tot stand zijn gebracht, weer teniet te worden gedaan, aldus Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Achterstandswijken dreigen langs verschillende wegen de dupe te worden van de plannen van VVD-minister Blok, waarschuwen de vier grote steden aan de vooravond van de begrotingsbehandeling van Wonen en Rijksdienst. De Tweede Kamer debatteert vandaag en morgen met Blok over zijn plannen voor 2014. Het Financieele Dagblad, 19-11-2013

Sneller huurhuis voor starter
Starters op de woningmarkt krijgen binnenkort gemakkelijker een huurwoning. Kamerlid Carola Schouten van de ChristenUnie zegt een Kamermeerderheid te hebben voor een starterscontract, schrijft het AD. AD, 19-11-2013

‘Sociale huur voor meer mensen’
De PvdA en de ChristenUnie willen de inkomensgrens voor sociale huurwoningen verhogen tot 43.000 euro. Morgen zullen de twee partijen tijdens de begrotingsbehandeling dit voorstel doen aan minister Blok voor Wonen. De grens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning ligt nu op 34.000 euro. NOS, 18-11-2013

Voormalig baas Vestia in NRC: Ik vroeg niet om een topsalaris
Erik Staal, de oud-bestuurder van woningcorporatie Vestia, ontkent dat hij zelf zijn pensioen heeft gerepareerd met ruim 3 miljoen euro. Staal, jarenlang de best verdienende corporatiedirecteur in Nederland, zegt ook dat hij zelf nooit om salarisverhoging heeft gevraagd. Dat zegt Staal vandaag in NRC Handelsblad in zijn eerste interview sinds de ‘Vestia-affaire’ twee jaar geleden publiek werd. NRC Handelsblad, 18-11-2013
Zie ook: Ex-topman Vestia Erik Staal verlaat zijn schuilplaats, Het Financieele Dagblad, 19-11-2013

Bron: Rabobank Publieke Sector

Tanja Morsheim. Voor haar benoeming als directeur-bestuurder bij Woningbedrijf Velsen werkte ze als regiodirecteur bij Havensteder, bekleedde ze diverse managementfuncties bij het WBR (nu Woonstad Rotterdam) en Com. Wonen, dat later met PWS fuseerde tot Havensteder. Ook werkte ze als architect bij diverse architectenbureaus. ‘’Als architect wilde ik vooral fine woonruimten voor mensen creëren. Eigenlijk is dat ook sinds ik in de corporatiesector werk de rode draad in alles wat ik doe’’, zegt de in Rotterdam woonachtige, maar van oorsprong Vlissingse bestuurder.

Binding
‘’Binding met Velsen had ik tot mijn komst een half jaar geleden niet’’, begint Tanja het gesprek over haar komst naar Woningbedrijf Velsen. ‘’Toen ik in Velsen ging werken, moest ik dat ook vaak uitleggen. Mensen kennen het nauwelijks. Ook al woon ik hier niet, inmiddels voel ik door mijn werk een sterke verbondenheid’’. ‘’Nu ik hier ruim een half jaar bestuurder ben, merk ik dat Velsen echt een gebied is om van te houden’’, zegt Tanja. ‘’In het begin dacht ik: het is een gemeente met 60.000 inwoners. Maar eigenlijk is het een verzameling karakteristieke woonkernen met een sterke sociale cohesie. De hechtheid binnen de Velser gemeenschap vind ik echt uniek’’.

Karakterschets
Woningbedrijf Velsen bezit 6.700 woningen, verdeeld over zeven woonkernen in de gemeente Velsen: IJmuiden, Velsen-Noord, Velsen-Zuid, Santpoort-Noord, Santpoort-Zuid, Driehuis en Velserbroek. Op de vraag om het karakter van Velsen te schetsen, zegt ze: ‘’Velsen is een veelzijdig en spannend gebied. Het stedelijke karakter, de rauwheid, de zee en het staal; het maakt deze regio bijzonder. Ook door de ligging, want door het ontstaan van het kanaal is er een barrière ontstaan. Samen met de gemeente en andere betrokken partijen willen wij Velsen, met zijn verschillende woonkernen en natuurgebieden, steviger op de kaart zetten’’.

Zelfredzaam
Karakteristiek voor Velsen is ook de zelfredzaamheid van de bewoners, meent Tanja. ‘’Kijk naar de woonkern IJmuiden. Daar wonen sinds de naoorlogse jaren hele generaties IJmuidenaren. Oud-IJmuidenaren willen ook beslist in Oud-IJmuiden blijven wonen. Ze lossen kleine problemen met elkaar op. Op plaatsen waar voor het oplossen van problemen wél een duwtje in de rug nodig is, zijn onze wijkbeheerders actief. Die letten op schoon, heel en veilig en stimuleren en organiseren het oplossen van kleine problemen’’.

Identiteit
Een duidelijke identiteit of niet, de opgave voor Woningbedrijf Velsen is volgens Tanja glashelder. ‘’We blijven zorgen voor goede en betaalbare huisvesting voor mensen met een beperkt inkomen. Niet alleen voor nu, maar ook voor de toekomst. Die opgave is best pittig; we hebben veel naoorlogs bezit uit de jaren ’50 en ’60, vaak portieketagewoningen van vier hoog. Wij zijn blijven investeren in het jaarlijkse onderhoud en in de verbetering en vernieuwing van ons bezit. In 2013 hebben we bijvoorbeeld drie nieuwbouwprojecten opgeleverd en één renovatieproject. Samen iets meer dan 150 huurwoningen. Dat was een stap voorwaarts. Ons huishoudboekje is gelukkig op orde zodat wij ook nu nog geld hebben voor nieuwe investeringen.”

Oud-IJmuiden
‘’We hebben bijvoorbeeld in Oud-IJmuiden nieuwbouw gerealiseerd. Daarnaast hebben we daar huurwoningen overgenomen van een projectontwikkelaar. Om te zorgen dat deze hoek ook echt af wordt gebouwd, hebben wij en Velison Wonen daar nog extra huurwoningen gekocht. Met de woningen van Bouwfonds samen, ontstaat er nu weer een mooi buurtje met een plein tegenover het Thalia Theater”, licht Tanja toe. ‘’Het Nieuwe Vroeger (nieuwbouw in een ander deel van Oud-IJmuiden) gaat dit jaar nog van start. We hebben nog zeven projecten in voorbereiding. Het tempo is hier en daar aangepast door de economische omstandigheden, maar zoals gezegd: we blijven investeren’’.

Naoorlogse portefeuille
Ze vervolgt: ‘’We stellen onszelf voortdurend de vraag hoe we ons bezit beschikbaar en betaalbaar kunnen houden en welke investeringen in de toekomst noodzakelijk zijn. We willen naar de toekomst toe een evenwichtige voorraad met voldoende woningen hebben. Dat doen we door bij de nieuwbouw te kijken naar wat we nodig hebben. Denk daarbij aan toegankelijkheid, oppervlakte, aantal kamers en voorzieningen in de buurt. Ook woningverkoop speelt daarbij een rol. Wij verkopen woningen die geen toegevoegde waarde hebben voor onze volkshuisvestelijke opgave. Anders gezegd: we zoeken naar een woningbezit dat past bij wat de gemeente nodig heeft.”

Eigen, kundige medewerkers
De inzet van eigen, kundige mensen in de bedrijfsvoering is een bewuste keuze, legt Tanja uit. ‘’Voor service en ondersteuning hebben wij medewerkers in eigen dienst, zoals onderhoudsmedewerkers, wijkbeheerders en verkoopmakelaars. Eigen medewerkers die contact hebben met de klant zorgen voor meer verbinding dan derden die het werk voor ons uitvoeren. Meer verbinding maakt het eenvoudiger maatwerk te leveren. Komt er een verzoek binnen voor vervanging van een keukenkastje, maar is de keuken eigenlijk aan vervanging toe? Dan spelen we daar op in. Of de huurder heeft een vraag over het bijvullen van een cv-ketel, dan is daar tijd voor. De medewerker heeft de vrijheid, hoewel niet in het oneindige, iets extra’s te doen. De klant staat bij ons voorop. Dat is het vertrekpunt in alles wat we doen’’.

Lage bedrijfslasten
Dat de klant voorop zetten niet betekent dat je duurder uit bent, blijkt uit de bedrijfslasten van Woningbedrijf Velsen. Die laten over de jaren 2010-2013 een dalende trend zien. Tanja: ‘’We bedienen de klant zo efficiënt mogelijk vanuit één pand. Ook in fte maken we een neerwaartse beweging, bijvoorbeeld door medewerkers die met pensioen gaan, niet te vervangen. Het vraagt van ons nog kritischer te kijken naar kosten en baten. En vooral naar: wat betekent het voor onze huurders. We werken ook aan verdergaande digitalisering, zoals eenvoudige handelingen online laten verlopen. Om kosten te besparen, maar ook om tijd te houden voor situaties waar persoonlijk contact echt noodzakelijk is”.

Groeiproces
Klantgestuurde dienstverlening is volgens Tanja een groeiproces voor haar organisatie. ‘’We willen klanttevredenheid steeds verder integreren in onze werkprocessen. We bevragen ons klantenpanel intensief en luisteren goed wat ze van ons vinden en willen. Samen met de huurdersraad denken we ook na over andere woonvormen. Of bespreken in alle openheid thema’s als het bevorderen van doorstroom binnen ons woningbezit. Dat werkt goed. Niets is duurzamer dan wanneer bewoners zelf met initiatieven komen’’.

Servicebedrijf
‘’We staan als corporatie dus aan de vooravond van een nieuwe visie en koers’’, zegt Tanja. ‘’We behouden wat goed is en bouwen klantgestuurde dienstverlening verder uit. We worden als bedrijf in zijn totaliteit eigenlijk steeds meer een servicebedrijf: je levert producten en diensten om je klant tevreden te stellen. Of het nu gaat om een eenvoudig reparatieverzoek of ingewikkelde vraag. De klant moet altijd bij ons terecht kunnen. Maar als het de klant beter past, moet hij zijn zaken ook online met ons kunnen regelen’’. Tanja, tot slot: ‘’Woningbedrijf Velsen heeft altijd gedaan wat ze moest doen. Gelukkig kunnen we dat blijven doen. Over geld dat we kwijt zijn aan heffigen wil ik het niet meer hebben. Al had ik het graag in onze woonkernen geïnvesteerd. Maar dat is het oude verhaal. Het nieuwe verhaal is een Herziene Woningwet met nog meer regels en meer druk op onze administratieve organisatie. Het is lastig om nu al de consequenties te overzien. Ons uitgangspunt in alles is en blijft de klant. We bereiden ons daar zo goed mogelijk op voor’’.

Bron: CorporatieGids Magazine