• Home
• Nieuws

Trends op de woningmarkt

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 28 April 2022

Als dé specialist in woonruimteverdeling maakt Enserve rapportages over de woningmarkt. Dat doen we al jaren voor veel (samenwerkende) corporaties door het hele land. Hiermee bedienen we in totaal 69 corporaties verspreid over 28 gemeenten. Voor dit artikel bekijken we de cijfers van de woningmarkt in 6 regio’s.

Deze regio’s zijn: Entree – regio Arnhem Nijmegen; Woonkeus Stedendriehoek – regio Apeldoorn; Woonburo Almelo – regio Almelo; Noord-Veluwe – regio Harderwijk; Wooniezie – regio Eindhoven; SVNK – regio Alkmaar.

Alle gegevens in dit artikel hebben betrekking op de data die Enserve uit deze regio’s verzamelde.

Vraag je aan een verhuurmedewerker van een corporatie naar zijn of haar ervaringen, dan is het antwoord vaak tweeledig. Steeds meer mensen staan in de rij staan voor een sociale huurwoning en deze mensen worden steeds kritischer. Ze weigeren vaker een aanbieding. Ik heb deze ervaringen uit de praktijk naast de cijfers uit de regio’s waarvoor Enserve werkt gelegd. Klopt het wat de verhuurmedewerkers ervaren? En welke trends zien we nog meer?

Samenvatting

• Elk jaar zijn er meer mensen actief op zoek naar een sociale huurwoning.

• De groep woningzoekenden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens neemt het sterkste toe.

• Corporaties zetten in op betaalbaarheid. Ze verhuren veel woningen onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag.

• De groep woningzoekenden met een laag inkomen is het grootst. Veel van hen zijn alleenstaand.

Elk jaar meer actief woningzoekenden
De verhuurmedewerkers hebben gelijk. Jaar op jaar komen er in alle regio’s meer woningzoekenden bij. Corporaties doen hun best, maar hun nieuwbouw houdt deze groei aan de vraagkant niet bij. Daarbij komt dat een deel van deze nieuwbouw binnen de stad of het dorp plaatsvindt. Soms moeten er eerst oude woningen gesloopt worden, voordat er nieuwe gebouwd kunnen worden. Het behoeft geen lang betoog om te beseffen dat de slaagkansen van woningzoekenden steeds verder afnemen.

Figuur 1: Aantal actief woningzoekenden

Meer weigeringen?
Hoe zit het met de toename van het aantal weigeringen door woningzoekenden? Klopt het beeld dat verhuurmedewerkers hiervan hebben ook? De cijfers laten een ander beeld zien. Per jaar zijn er kleine verschillen, maar er is geen trend in te ontdekken. Wel zien we dat er in de ene regio meer geweigerd wordt dan in de andere regio. Op de Noord Veluwe wordt de gemiddelde woning verhuurd aan kandidaat nummer drie op de lijst. Dat zijn dus twee weigeringen. In de regio Alkmaar gaat de woning naar kandidaat nummer zes. Gemiddeld wordt een woning daar vijf maal geweigerd, voordat hij verhuurd is. Van een toename van het aantal weigeringen is echter geen sprake.

Twee derde van de weigeringen wordt door woningzoekenden gedaan, bijvoorbeeld omdat de woning niet bevalt. Eén derde van de weigeringen staat op naam van de corporatie, bijvoorbeeld omdat het inkomen niet passend is.

Middeninkomens kloppen bij de corporaties aan
Het aantal actief woningzoekenden met een inkomen boven de huurtoeslaggrens neemt de laatste jaren het snelst toe, zoals blijkt uit onderstaande grafiek. Dit wordt mede veroorzaakt door de stijgende prijzen van koopwoningen. Een koopwoning wordt te duur, wat ertoe leidt dat mensen noodgedwongen op zoek gaan naar alternatieven. Een huurwoning vinden is voor deze groep niet eenvoudig. De vrije sector is vaak te duur en corporaties hebben het grootste deel van hun sociale huur afgesloten voor deze inkomensgroep.

Figuur 2: Indexgetal van actief woningzoekenden naar inkomen

Corporaties richten zich vooral op de lagere inkomensgroepen. We moeten daarbij niet vergeten dat de groep woningzoekenden met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (grens doelgroep) verreweg het grootst blijft (67%). In absolute aantallen is de groei van deze groep het grootst.

Figuur 3: Actief woningzoekenden naar inkomen

In de laatste 5 jaar ging 72% van de (opnieuw) verhuurde woningen naar huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (grens doelgroep). Door het passend toewijzen, dat sinds 2016 wettelijk verplicht is, kwamen de laagste inkomens niet in de knel. Integendeel, hun slaagkansen zijn beter (minder slecht) dan de groep met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Deze laatste groep mag bij veel corporaties alleen reageren op woningen boven de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Deze beperking verlaagt hun slaagkans.

Door regelgeving van overheid én corporaties komen er steeds meer schotten tussen de verschillende inkomensgroepen. Het doel is natuurlijk om de schaarse woningen zo eerlijk/passend mogelijk te verhuren. Maar deze schotten hebben ook een keerzijde. De keuzevrijheid van woningzoekenden wordt verder beperkt en er kunnen nieuwe tekorten ontstaan, omdat de grenzen soms knellen. Om die tekorten op te lossen komen er weer nieuwe grenzen en zo wordt de fuik van de huur- inkomensgrenzen steeds fijnmaziger.

Figuur 4: Verhuringen naar inkomen

Corporaties zetten in op betaalbaarheid
Twee derde van de actief woningzoekenden heeft een laag inkomen. Deze groep is vaak aangewezen op huurtoeslag. Dat zien we terug in de huurprijzen van de verhuurde woningen. De laatste vijf jaar heeft 74% van de (opnieuw) verhuurde woningen een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 633 in 2021).

Figuur 5: Verhuurde woningen naar prijs

In figuur 5 zien we duidelijk het effect van passend toewijzen. Nu woningzoekenden met een laag inkomen geen woning meer mogen betrekken boven de aftoppingsgrens van de huurtoeslag, hebben de meeste corporaties hun huurprijzen verlaagd. Had in 2014, voordat het passend toewijzen werd ingevoerd, 53% van de verhuurde woningen een prijs onder de eerste aftoppingsgrens, in de periode van 2017 – 2021 steeg dit naar 74%.

In de uitgave van Enserve ‘De puzzel van de woonruimteverdeling’ lees je meer over de verschillende factoren die van invloed zijn op de woonruimteverdeling (zie hiervoor pagina 96 en verder).

Ja, ik ontvang graag een exemplaar van ‘De puzzel van de woonruimteverdeling’! Mail ons

Bron: Enserve, Foto: Enserve