• Home
• Nieuws

Ton Jochems, SSH: Kentering op komst in markt voor studentenhuisvesting

Geplaatst door CorporatieMedia op Saturday 21 November 2015

Hebben studentenhuisvesters het makkelijkste verdienmodel van de corporatiesector? Met vers ontgroende studenten rijendik in de wacht voor een vrijgekomen kamer overstijgt de vraag meermalen het aanbod. Toch gaat Ton Jochems, directeur-bestuurder van studentenhuisvester SSH niet elke dag easy naar zijn werk. ‘’We bereiden ons voor op een kentering in de markt’’. Een gesprek over efficiënte bedrijfsvoering, creatief investeren in vastgoed en de kentering in de markt van studentenhuisvesting.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie november 2015

Ton is geboren en getogen Utrechter, studeerde ersociologie, werkte in Rotterdam in de stadsvernieuwing en verhuisde mee naar de corporatiesector, in de periode dat staatssecretaris Heerma het werk naar woningcorporaties verschoof. Ton ging aan de slag als directeur bij Beter Wonen Zoetermeer en later bij woningcorporatie Vestia Zoetermeer/Delft, ontstaan uit een fusie van Beter Wonen en Centraal Woningbeheer. Eind jaren negentig fuseerde Vestia Zoetermeer/Delft met het Woningbedrijf Den Haag van bestuurder Erik Staal. Even stonden Jochems en Staal samen aan het roer van Vestia, maar in 2000 verruilde hij zijn post voor die van directeur-bestuurder bij studentenhuisvester SSH in zijn geboorte- en studentenstad Utrecht.

Easy
‘’We zitten niet bepaald in een krimpgebied, dat klopt. Maar toch ga ik niet iedere dag zo easy naar mijn werk,’’ zegt Ton als hem wordt gevraagd of de SSH het makkelijkste verdienmodel van de corporatiesector heeft. ‘’Onze uitdaging zit hem vooral aan de kant van de regelgeving. De vele vragen en eisen van sectorinstituten en toezichthouders, daar word je echt crazy van. We schieten erin door.’’

Vestia
Zijn kritische noot over de heffingen en strengere regelgeving staat los van zijn verleden als bestuurder van Vestia, zegt Ton. ‘’Ik ben er trots op dat ik bij Vestia heb gewerkt. Ook de jaren na mijn vertrek in 2000 is Vestia een alom gerespecteerd en goed opererende organisatie geweest. Daar val ik Staal niet in af. Dat er meer dan tien jaar later grote problemen ontstonden met de derivaten is een ander verhaal. Dat dit mede heeft geleid tot een parlementaire enquête en tot een unaniem aangenomen Woningwet, daar kan niemand omheen. De consequentie daarvan is echter ook dat we niet meer kunnen en mogen doen wat echt hard nodig is. Daar gaan we op termijn veel spijt van krijgen. Misschien al wel op korte termijn, als je kijkt naar de toestroom van vluchtelingen.’’

Lage bedrijfslasten
De SSH staat met vijfhonderd euro per verhuureenheid al jaren in de top tien van woningcorporaties met de laagste bedrijfslasten. ‘’Wij letten al vijftien jaar op onze kosten, terwijl het in de sector pas sinds een paar jaar in de mode is. Ik vind het een kwestie van goed fatsoen, je gooit geen geld over de balk. Omdat we al langer op de centen letten, is efficiënt werken ingebed in de cultuur van ons bedrijf. We hoeven niet plotseling te snijden of te saneren. Goede automatisering speelt daarin een sleutelrol. Als je dat goed voor elkaar hebt, kun je veel werkzaamheden automatiseren én door je huurders laten doen. Studenten kunnen en willen dat ook het liefst. We hoeven er alleen te zijn als er echt wat mis is. Dan zijn we ook gewoon bereikbaar. We willen echter beslist geen call center zijn. Misschien is dat dan een ding waar we wat minder efficiënt zijn. Dat nemen we voor lief.’’

Automatisering en selfservice
Het onderwerp automatisering en selfservice door huurders is ook bij de SSH erg actueel. ‘’Op 1 januari aanstaande nemen we de verhuurmodule Key2Wocas van Centric in gebruik. Die koppelen we aan ons bestaande financiële systeem, dat dan alleen nog voor onze hoofdboekhouding wordt gebruikt. Alle klantgegevens worden vastgelegd in de verhuurmodule en alle klantcontacten verlopen volledig digitaal via onze klantportalen.’’ De ‘lean and mean’ automatiseringsoplossing gaat volgens Ton bijdragen aan de ambitie om nog wat verder op de bedrijfslasten per verhuureenheid te bezuinigen. ‘’In onze verhuurprocessen komt er vrijwel geen medewerker meer aan te pas. We zetten hen liever in op onze complexen, daar gebeurt het echte mensenwerk.’’

Geen rijke club
De noodzaak om scherp te focussen op efficiënte bedrijfsvoering zit volgens Ton ook in de genen van een studentenhuisvester. ‘’De SSH is geen rijke club. Ons bezit bestaat uit kleine woninkjes en kamers. Van verkoop is daarom geen sprake; we halen onze kasstroom voor honderd procent uit huurinkomsten.’’

Commanditaire vennootschap
‘’Beschikken over beperkte financiële middelen maakt je ook creatief,’’ vervolgt Ton en geeft een voorbeeld. ‘’We hadden grotere ambities dan onze financiële middelen toestonden. Dat hebben we opgelost door samen te werken met collega’s in het land. Zo is er een commanditaire vennootschap met zestien woningcorporaties opgezet om daarmee een groot complex van 28 miljoen euro op de Uithof te kunnen realiseren. Woningcorporaties legden als stille vennoten minimaal één miljoen euro in en de SSH doet als actieve vennoot het dagelijkse werk. De stille vennoten hebben een prima rendement en wij kunnen weer veel studenten van betaalbare woonruimte voorzien. Ook in andere steden werken we op vergelijkbare manier samen met corporaties of particuliere beleggers.’’

Heffingen en wet- en regelgeving
Op de vraag of een studentenhuisvester minder, net zo hard of harder wordt getroffen door de heffingen en wet- en regelgeving, zegt Ton: ‘’Daar zitten twee kanten aan. Als je een arme club bent en je moet een heffing betalen, heb je er sneller last van. Aan de andere kant worden wij niet het hardste getroffen, omdat de verhuurderheffing alleen zelfstandige eenheden raakt. Wat wel een issue is, is de verscherpte normering. Omdat ons vermogen door heffingen afneemt, wordt onze investeringsruimte kleiner. Dat betekent dat we nog scherper naar de veranderende omgeving kijken.’’

Kentering
Ton legt uit: ‘’Wij bereiden ons voor op een kentering in de markt die over een paar jaar duidelijk gaat worden. Ik doel op de periode 2020/2022 waarin de toestroom van achttienjarigen op de markt gaat stabiliseren. Dat, in combinatie met het fenomeen dat studeren steeds duurder wordt en er een toename is in het particuliere aanbod van studentenhuisvesting, maakt dat wij er in de toekomst echt voor moeten zorgen dat studenten graag bij ons willen komen wonen.’’

Nieuwe voorraad
Toch heeft de toekomstige ‘schaarste’ aan studenten de SSH er niet van weerhouden om in amper vier jaar tijd haar voorraad fors uit te breiden met 6.000 eenheden, waarvan 3.500 in Utrecht en 2.500 elders, en waarvan 3.500 in eigendom en 2.500 beheerd voor derden. Een groot deel van het nieuwe bezit is samen met collega’s en beleggers gerealiseerd. Over deze samenwerking zegt Ton: ‘’Dat pakt alleen goed uit als de belegger een betrokken partij is die genoegen neemt met een rendement dat ons in de gelegenheid stelt om de woningen tegen redelijke huurprijzen te kunnen verhuren. In Diemen wordt bijvoorbeeld met geld van een Amerikaans fonds voor honderd miljoen euro een campus gerealiseerd, waarbij kantoorpanden zijn verbouwd tot woonruimte. Ik vind dat de ontwikkelaar dat ontzettend knap heeft gedaan, maar als je kijkt wat het uiteindelijk oplevert, dan zijn het kleine studio’s in de prijsklasse van zeshonderd tot zevenhonderd euro. Niet bereikbaar dus voor studenten met een kleine beurs. Of een ander voorbeeld, waarbij een Nederlandse belegger honderd miljoen investeert in een ander studentensegment. Het wordt bejubeld als een ‘Nederlandse maatschappelijke bijdrage’, maar wederom gaat het om kamers in het topsegment.’’

Acceptabele huurprijzen
Hij vervolgt: ‘’Het aardige van onze initiatieven met beleggers is dat het leidt tot woonruimte tegen zeer acceptabele huurprijzen. Vanaf 1 juli mogen wij als gevolg van de verscherpte normering echter geen beheer meer uitvoeren voor andermans bezit. Dat dát verboden wordt, daar begrijp ik niets van.’’

Azië
Op de slotvraag hoe Ton de markt voor studentenhuisvesting in 2025 ziet, zegt hij: ‘’Als je me tien jaar geleden had gevraagd de markt voor 2015 te voorspellen, dan zou ik er eerlijk gezegd flink naast hebben gezeten. De demografische ontwikkelingen - komen er nog wel buitenlandse studenten of gaan ze straks allemaal in Azië studeren? - nieuwe technologieën, het snel veranderende politieke en maatschappelijke klimaat, het is bijna niet te voorspellen.’’

IBB-reünie
Hij voegt eraan toe: ‘’Veertig jaar geleden heb ik zelf in Utrecht gestudeerd en in het IBB-studentencomplex van de SSH aan de Ina Boudier-Bakkerlaan gewoond. We hadden er laatst een IBB-reünie en als vijftigers concludeerden we: ‘er is helemaal niets veranderd’. In feite verandert alles, maar wat blijft is dat mensen elkaar nog steeds willen ontmoeten. Dat zal ook voor studenten het geval zijn. Het echte leven? Dat begint bij de SSH.’’

Bron: CorporatieGids Magazine