Het WSW/Aw hanteren diverse kengetallen waar corporaties aan moeten blijven voldoen. Vooral bij het maken van de nieuwe (meer)jarenbegroting wordt er door corporaties serieus gekeken of, ook op de langere termijn, de grenzen van de kengetallen niet overschreden worden. Voor corporaties die nu al scherp aan de wind varen, met name qua liquiditeit, wordt vaker een prognose van de te verwachten kengetallen opgesteld, bijvoorbeeld bij de maand- of kwartaalrapportages. Dit lijkt me heel terecht en verstandig. Zo’n prognose noemen we een signaalwaarde.
In mijn werk als controller kom ik diverse signaalwaarden tegen en het valt me op dat elke corporatie hier anders mee omgaat. Ik merk dat corporaties hier een bepaalde veiligheid, vooral naar de interne toezichthouders toe, mee willen aantonen. Het is maar de vraag, of dit altijd echt nodig is. Heeft een corporatie een beperkte kasstroom dan is continue focus op de ICR heel logisch en is een veiligheidsmarge boven op de ICR-norm van 1,4 geruststellender. Maar wat te denken van het hanteren van een signaalwaarde ICR van bijvoorbeeld 1,76 als er volgens de meerjarenbegroting de komende vijf tot tien jaar een ICR van boven de 2,5 gepresenteerd wordt. Heeft dit dan wel zin en voegt het echt iets toe? Wie wil je immers hiermee geruststellen; de in- en externe toezichthouders of alleen jezelf als manager financiën of directeur-bestuurder?
Mijns inziens is dit onnodig; de kengetallen van Aw/WSW worden immers bij lange na niet benaderd. Wie eens door de recente oordeelbrieven heen leest, ziet ook wat twijfel bij het Aw/WSW over het inbouwen van extra veiligheid op de kengetallen. Door hogere interne signaalwaarden te hanteren (met name LTV), worden namelijk de grenzen eerder bereikt en beperkt de corporatie zich mogelijk onnodig in investeringen in nieuwbouw en/of duurzaamheid. De uiterste grenzen opzoeken als corporatie lijkt mij ook niet verstandig, maar het blijft wel de verantwoordelijkheid van de corporatie zelf hoever zij de grenzen wil opzoeken.
Wat dan wel?
Bij corporaties die de grenzen van de toezichthouders de komende vijf jaar naderen is extra ruimte inbouwen zeker verstandig, maar vertaal het wel in geld. Als een corporatie een marge van 0,36 inbouwt boven de ICR-norm van 1,4; over hoeveel geld hebben we het dan? Bij een kleine corporatie waar ik werkzaam ben als controller, stond die 0,36 extra marge gelijk aan ruim € 1.250.000! Op een operationele kasstroom van € 7.700.000 oplopend tot ruim € 10.000.000 is dit wel heel veel extra veiligheid. En beslist onnodig want hun ICR liep de komende vijf jaar van 2,1 tot ruim 3. Reken dus uit met hoeveel geld er geschoven kan worden zonder dat de kengetallen overschreden worden.
Bekijk alles ook in het licht van de ontwikkelingen om de organisatie heen, de langetermijnverwachtingen en meerjarenprognoses. Stel onderhoud of bepaalde uitgaven uit of start juist eerder, want alleen zo speel je met de ruimte, laat je ook geen geld onbenut op de plank liggen en blijf je continue in control. De uitdagingen op de woningmarkt schreeuwen namelijk om activiteit van de corporatie. Dat verwacht de politiek ook, zeker nu de verhuurderheffing gaat verdwijnen.
Speelt bij jouw corporatie de ICR geen rol maar is de LTV juist een uitdaging, lees dan investeringen in plaats van uitgaven. Met andere woorden, gebruik dan indien echt nodig, alleen een signaalwaarde die relevant is voor jouw corporatie en dan ook alleen slechts die specifieke.
Als advies geef ik mee om vooral in scenario’s te denken en die uit te werken om de ruimte tot de grenswaarden te bepalen. Focus niet alleen op de ratio’s, maar plaats ze vooral in perspectief en hou de omgeving en de langetermijnontwikkelingen in de gaten. Denk aan zaken als wat betekent een stijging van de stichtingskosten nieuwbouw, maar ook van de onderhoudslasten, rente etc. Bepaal de ruimte in uitgaven en investeringen en maak op basis van goede afwegingen gebruik van die ruimte zonder de kengetallen te overschrijden. Zo zie je ruim van tevoren waar het gaat schuren.
Bron: Hofmeier, Foto: Hofmeier
Zoals ieder jaar was het een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En de 2024-editie, de veertiende van het…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine September 2024 - Digitale Transformatie Inhoud Madeleine Hamburg (Pré Wonen): De digitale transformatie is bij uitstek…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
