• Home
• Nieuws

Proefschrift Materieel Immaterieel: Stuur op samenhang in maatschappelijke en financiële waarden

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 30 March 2015

Woningcorporaties moeten op samenhang in maatschappelijke en financiële waarden worden gestuurd. Dat zegt Jan Veuger in zijn proefschrift ‘Materieel Immaterieel. Besturing van woningcorporaties in samenhang met maatschappelijke waarden’. Eind vorig jaar promoveerde hij hierop aan de RSM Erasmus Universiteit Rotterdam. Aan CorporatieGids Magazine legt hij uit wat er moet veranderen bij woningcorporaties. ‘’Gebeurt er niets, dan is het wachten op nieuwe crises’’

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie maart 2015

Jan Veuger is zelfstandig adviseur maatschappelijk vastgoed en combineert dat met diverse nevenfuncties, waaronder het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen. Zijn royale CV toont verder een imposante lijst aan publicaties van zijn hand of als coauteur. Aan de keukentafel blijkt de drukbezette Jan de rust zelve.

Crisis
‘’Als er niets verandert, gaat de geschiedenis zich herhalen’’, zegt Jan, die voor zijn proefschrift ‘113 jaar woningcorporaties’ onder de loep heeft genomen. Hij licht toe: ‘’De afgelopen 113 jaar is het zeven keer crisis geweest, dus de crisis die in 2014 met de Parlementaire Enquête Woningcorporaties zijn hoogtepunt kende, kwam eigenlijk niet als een verrassing. Als je de wetmatigheid erop loslaat, hebben we binnen 15 jaar weer een nieuwe crisis’’.

Bestaansrecht
Als onderbouwing voor zijn voorspelling zegt Jan dat de parlementaire enquête het corporatiestelsel niet heeft onderzocht. ‘’Het stelsel zou daarvoor onder meer te dynamisch zijn. De core business - woningcorporaties moeten bouwen en beheren - is als vertrekpunt genomen. Het had beter geweest om het bestaansrecht van corporaties als vertrekpunt te nemen. Daar zit de legitimatie naar de maatschappij. Daarmee krijgen discussies over de 2,4 miljoen sociale huurwoningen een andere dimensie’’.

Corporatiebestel
Hij vervolgt: ‘’Die 2,4 miljoen sociale huurwoningen zijn overigens wat mij betreft ook niet uit te leggen. Vanuit Aedes-perspectief, als belangenbehartiger van corporaties en hun bestuurders, snap ik dat voorzitter Marc Calon pleit voor behoud van de 2,4 miljoen woningen, alhoewel hij dat ook steeds meer loslaat. In Europese context is 2,4 miljoen sociale huurwoningen echter significant (32%) te veel. In België, Duitsland en Engeland is dat respectievelijk 7, 5 en 18%. Ook is het minst goede niveau aan sociale huurwoningen in Nederland van een veel hoger niveau dan in het buitenland. Is het ons dat allemaal waard?’’

Weerstand
Jan: ‘’Toen minister Blok met zijn Novelle begon, was er bij woningcorporaties en Aedes veel weerstand. Maar intrinsiek wist iedereen dat het zo niet verder kon. Het is een proces geweest van boosheid en ontkenning naar acceptatie. Uiteindelijk is er niemand echt gesneuveld, zelfs minister Donner niet’’. Bedoeld of onbedoeld heeft Jan met zijn proefschrift ook bijgedragen aan een kentering in Bloks plannen. ‘’Stef Blok heeft op zijn verzoek op 4 december mijn proefschrift Materieel Immaterieel ontvangen. Op 11 december heeft hij besloten zijn voorgenomen beleid te wijzigen door de inrichting van een inspectiemodel waarin de financiële en maatschappelijke doelstellingen van de corporaties worden getoetst, met de minister als eindverantwoordelijke. De Tweede Kamer heeft hiermee unaniem ingestemd’’.

Maatschappelijk en financieel rendement
Ook voor corporaties geldt dat ze meer samenhang tussen doel en resultaat en tussen financieel en maatschappelijk rendement moeten brengen, zegt Jan. ‘’Maatschappelijke doelen worden achteraf zelden tot nooit gemeten. Het bekendste voorbeeld is de herontwikkeling van de SS Rotterdam door Woonbron. Volkshuisvestelijk klopte het, maar bestuurder Martien Kromwijk vertelde tijdens een interview later dat hij het maatschappelijke rendement nooit aan het fiancieel rendement had gekoppeld. Dat dit niet werkte is duidelijk. Zorg ervoor dat het strategisch voorraadbeleid verband houdt met de missie en visie van de corporatie’’.

Maatschappelijke waarden
Volgens Jan moeten corporaties sturen op maatschappelijke waarden. ‘’Je kunt richten, inrichten en verrichten. Daarbij moet je een samenhangend geheel maken van mensen die ook invloed op elkaar kunnen uitoefenen. Een voorbeeld daarvan zijn prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties. Je kunt elkaar eraan houden. Datzelfde geldt voor bewonersparticipatie en voor je interne organisatie. Je moet als corporatie je eigen tegenspraak organiseren. Alleen dan kun je onderscheid maken tussen wat van toegevoegde waarde is voor jou als corporatie en wat hobbyprojecten zijn’’.

Intrinsieke motivatie
Een noodzakelijke verandering om toekomstige crisis af te wenden vraagt volgens Jan om bestuurders die weten wat de gevolgen van hun beslissingen zijn. ‘’Daar is nog wel een weg te gaan. Vanuit mijn proefschrift is er onderzoek gedaan naar de intrinsieke motivatie van bestuurders. Als bestuurders zeggen dat ze ‘geen last hebben van de crisis’, zegt dat iets over hun maatschappelijke perceptie. Ik noem dat maatschappelijk autisme en dat uit zich in onbewust en onbekwaam handelen. Het zijn veelal oudere, technisch georiënteerde bestuurders die vanuit de volkshuisvesting op hun zetel terecht zijn gekomen. De woningcorporatie van nu vraagt om bestuurders met andere competenties. Bestuurders met socialisatievermogen, die in staat zijn om de corporatie te verankeren in de maatschappij, die het commerciële vermogen hebben om bezit ten gelde te maken en die snappen wat vraag en aanbod is en maatschappelijke legitimatie’’.

Geen garantie
Hij vervolgt: ‘’Een ideale bestuurder is echter geen garantie voor misstanden. Iedereen kan fouten maken. Hoe je daar vervolgens mee omgaat, is veel belangrijker. De relatie tussende bestuurder en de Raad van Commissarissen is daarin cruciaal. In dat kader mag ook gerust gesproken worden over een ideale RvC. Die staat ook niet bij iedere corporatie even sterk in de schoenen. De Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) heeft onderzoek gedaan naar de onderlinge relatie van de leden van de RvC. Daaruit bleek dat het aanspreekgedrag op hoog niveau ontbrak. Als er tussen de leden onderling al gebrekkig wordt gecommuniceerd, dan stel ik grote vraagtekens bij hoe ze met hun bestuurder omgaan’’.

Kleine corporaties beter
Uit het proefschrift van Jan blijkt dat kleinere corporaties het beter doen dan de grote jongens. Jan hierover: ‘’Met een omvang tot 10.000 vhe is alles goed te bestieren. Uiteraard is het geografiche gebied waarbinnen een corporatie actief is, ook van invloed. Voor hele grote corporaties is defuseren een serieuze optie. Of gebiedsgericht werken, waarmee je de organisatie eigenlijk organisatorisch opdeelt. Lefir heeft dat gedaan, waardoor de situatie eigenlijk weer georganiseerd is zoals voor de fusie’’.

2,4 miljoen bijstandsgezinnen
Met de komst van de verhuurderheffig stokte ook de nieuwbouw door woningcorporaties. Dat veroorzaakte vooral bij de politiek en gemeenten veel kritiek. Jan: ‘’De corporatiesector telt 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Maar hebben we ook 2,4 miljoen bijstandsgezinnen? Ik denk het niet. We hebben te veel van hetzelfde. Corporaties kunnen met nieuwbouw hun portefeuille op orde brengen en dat moeten ze ook zeker naar de toekomst doen’’.

Bouwende gemeenten
Ook gemeenten roeren zich en kondigen aan woningen te bouwen waar corporaties het in hun ogen laten afweten. ‘’In Assen bouwt wethouder Albert Smit - oud-voorzitter Raad van Commissarissen van woningcorporatie Actium in Assen - namens de gemeente 36 woningen. Dat aantal kan uitgroeien tot 100. Persoonlijk vind ik dat je het als lokale woningcorporatie niet zover had moeten laten komen. Maar ik vind ook dat je het als gemeente niet zou moeten willen. Ik begrijp dat gemeenten belang hebben bij groei van het aantal inwoners en ik snap dat woningcorporaties omwille van de verhuurderheffing op de rem trappen. Een gezonde dialoog is hier op zijn plaats, want bouwen kan nog steeds. De gemiddelde huurprijs is € 447,- (50% ligt dan ook beneden deze huurprijs), terwijl een corporatie meer mag vragen. Je moet reëel zijn; in Nederland huren veel mensen tegen een veel te lage huur. Scheefwonen kennen we al zolang de corporaties 113 jaar bestaan’’.

Huurderbelang
In het proefschrift pleit Jan ook voor een groter belang van huurders. ‘’Het is toch raar dat we niet luisteren naar de huurder? Woningcorporaties leggen de huurder nu te veel op en bouwen bezit met toekomstige verkoop in het achterhoofd. Waarom bouwen we appartementen van 100 m2 terwijl de huurder tevreden is met 80 m2? Waarom vernieuwen we keukens en verhogen de huur als de huurder nog tevreden is?’’

Direct rendement
Tot slot stelt Jan in zijn proefschrift dat corporaties het directe rendement van huurwoningen sterk kunnen verbeteren. Op de vraag hoe zegt hij: ‘’Pak scheefwonen aan, verhoog de huren en probeer mutaties te beperken. Neem ook je strategisch voorraadbeleid onder de loep, haal de hobbyprojecten eruit en neem afscheid van niet-DAEB. Kijk samen met gemeenten en collega-corporaties om je heen. Kijk wat je als stad of verzorgingsgebied écht nodig hebt. Soms kan herverkaveling of verschuiven van bezit alles veel logischer maken. Je moet durven loslaten’’

Bron: CorporatieGids Magazine