• Home
• Nieuws

Onzekere tijden maken beleid maken moeilijk: Noodzaak scenario’s

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 11 May 2022

Begin 2022 kenmerkt zich door grote onzekerheden over de verwachte ontwikkelingen voor de komende jaren. Dit heeft verschillende oorzaken. Ten eerste ontstond door het einde van de Coronacrisis een extra vraag naar grondstoffen en materialen. De wereldwijde handel liep tegelijk tegen logistieke problemen op door gebrek aan containers met daardoor verhoogde transportkosten van producten op de wereldmarkt. Daarbij stegen eind 2021 de energieprijzen tot recordhoogte. De oorlog in de Oekraïne wakkerde de prijsstijgingen nog verder aan. Er is sprake van structureel koopkrachtverlies. Ook lopen de rentetarieven langzaam op.

Hoelang de periode van hoge prijzen en inflatie zal duren is onbekend. Ook de renteontwikkeling zal zijn is niet duidelijk. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft wel aangekondigd dat het opkoopprogramma van obligaties afgebouwd gaat worden. De ECB heeft als taak de inflatie stabiel te houden op ongeveer 2 procent. Beleidsmakers voor de eurozone zitten in een lastige situatie.

Enerzijds stijgen de prijzen voor veel producten snel, waardoor een renteverhoging als rem op inflatie aanlokkelijk zal worden. Anderzijds zal het geweld aan de grens met de Europese Unie en sancties tegen Rusland waarschijnlijk ook economische schade veroorzaken. Er dreigt 'stagflatie', een situatie met hoge inflatie en nauwelijks economische groei, zoals zich in de jaren zeventig van de vorige eeuw voordeed.

Scenario’s
De onzekere tijden nopen woningcorporaties om zich nu al te vergewissen welke scenario’s zich kunnen voordoen.

Er zijn natuurlijk talloze scenario’s te verzinnen, maar er mogen een aantal zeker niet ontbreken. In dit artikel wordt ingegaan op een aantal scenario’s waarbij aangegeven wordt hoe het scenario is opgebouwd en wat de achtergrond van het scenario is.

Scenario: Huurbevriezing
Het kabinet worstelt met de vraag op welke wijze de koopkracht voor de lage inkomens kan compenseren voor de hoge inflatie en hoge energieprijzen. Eén van de maatregelen die het kabinet kan nemen is om de huren voor de sociale huurwoningen te bevriezen. Dit is voor de overheid een maatregel die relatief gemakkelijk te nemen is en ook nog een besparing op de huurtoeslag oplevert.

Reken een huurbevriezing van 1 en 2 komende jaren door. Dit heeft een groot effect op de operationele kasstroom voor de komende jaren.

Scenario: Huur afhankelijk van energielabel
Een wat ingewikkelder scenario is te bedenken om de huren en/of huurverhoging afhankelijk te maken van het energielabel van de woning. De woningen met een slecht energielabel zullen mogelijk een huurverlaging krijgen, woningen met een label C en B een huurbevriezing en woningen met een energielabel A of beter een lichte huurverhoging. Op zich is dit voor de overheid een verdedigbaar scenario. De bewoners van woningen die slecht scoren op duurzaamheid worden gecompenseerd voor de hoge energieprijzen (ervan uitgaande dat de huurtoeslag op het bestaande peil blijft en het geen ‘sigaar uit eigen doos’ wordt voor de huurder) en tevens worden woningcorporaties op deze wijze gestimuleerd om haast te maken met de verduurzaming. Gevolg hiervan is dat investeren in duurzaamheid minder onrendabel wordt. Het niet investeren in duurzaamheid is zeker onrendabel.

Scenario: Oplopende huurderving
Doordat de koopkracht met name bij de primaire doelgroep van woningcorporaties komende periode onder druk staat is het aannemelijk dat de huurderving door oninbaarheid zal toenemen. Energiebedrijven zien op dit moment reeds dat de bedragen op openstaande rekeningen fors oplopen. Het is dan ook de verwachting dat het beroep op de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen zal toenemen

Scenario: Hogere bouwkosten en prijzen voor onderhoud
De stijgende prijzen voor grondstoffen, zoals cement en bakstenen (energie-intensief), hout en installaties werken hard door in de kosten voor bouw en renovaties en onderhoud. Het is dan ook verstandig om het effect door te rekenen van hogere bouw- en onderhoudsprijzen voor de komende perioden. Het onderhoud werkt direct door in operationele kasstroom en daarmee op de ICR. Doordat de corporatie meer geld uitgeeft, zal naar waarschijnlijkheid ook de omvang van de leningen toenemen.

Scenario: Rente
Ondanks het uitgangspunt dat woningcorporaties officieel geen rentevisie mogen hebben, om speculatie te voorkomen, is het toch verstandig om te kijken wat de effecten voor uw woningcorporatie zijn als de rentes op de langlopende leningen forser oplopen dan eerder doorgerekend.

Scenario: Afschaffing verhuurdersheffing
Naar verwachting zal, zoals in het regeerakkoord is afgesproken, de verhuurderheffing per 2023 worden afgeschaft. Het ligt niet in de verwachting dat de overheid hierop terug zal komen. Het is wel nuttig om het effect van de afschaffing van de verhuurdersheffing apart inzichtelijk te maken op de investeringsruimte.

Samenloop
Het is uiteraard denkbaar dat een aantal van bovenstaande scenario’s tegelijkertijd in zullen manifesteren. Hierbij is te denken aan:

• Huurbevriezing, dan wel huur afhankelijk van energielabel, samen met
• Hogere bouwkosten en prijzen voor onderhoud
• Hogere rente
• Afschaffing verhuurdersheffing/handhaving verhuurdersheffing

Om voor uw eigen corporatie inzicht te krijgen in de effecten van de scenario’s is het belangrijk dat u zelf een weging doet van de waarschijnlijkheid dat bepaalde scenario’s zich voordoen, en op basis daarvan de voor u relevante samengestelde scenario’s doorrekent. Graag gaan onze professionals met u in gesprek over de wijze waarop u deze scenario’s kunt gebruiken voor het schetsen van uw toekomst.

Bron: Hofmeier, Foto: Hofmeier