• Home
• Nieuws

'Huisuitzetting vaak te voorkomen door middel van preventieve maatregelen'

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 28 May 2015

Hoewel er in 2014 minder huurders uit hun huis werden gezet vanwege een betalingsachterstand, groeit het aantal Nederlanders die hun huur niet kunnen betalen nog steeds. Afgelopen jaar spraken Nederlandse rechters 23.500 vonnissen uit waarna huisuitzetting gerechtvaardigd was, twee procent meer dan in 2013 en het hoogste aantal in de afgelopen zeven jaar, zo blijkt uit gegevens van Aedes. Woningcorporatie Intermaris uit West-Friesland probeert dit groeiende aantal te minderen door middel van preventieve huisbezoeken. Initiatiefnemers Sonja Kamp (links) van woningcorporatie Intermaris en Angelique Croes (rechts) van de gemeente Purmerend over het project.

De pilot met preventieve huisbezoeken van woningcorporatie Intermaris is op dit moment negen maanden bezig en loopt alleen nog maar in de gemeente Purmerend, maar lijkt tot dusver echter wel effect te hebben. Waar in Nederland in 2014 bij vijfentwintig procent van alle vonnissen daadwerkelijk werd overgestapt naar uitzetting, was dat in de Noord-Hollandse gemeente slechts bij zeventien procent het geval. Sonja: "We kunnen hieruit de snelle conclusie trekken dat door preventief beleid de deurwaarder minder vaak moet worden ingeschakeld. En daar is iedereen bij gebaat."

Stress en tijdrovend werk
Het oplopen van een huurachterstand heeft volgens Angelique, budgetcoach bij de gemeente Purmerend, verschillende gevolgen voor alle betrokken partijen: "Een achterstand kan voor de huurder veel stress betekenen. Ook gaat diegene mogelijk schuiven met betalingen in zijn vaste lasten, of opent hij de post niet meer. Voor een corporatie is dit het signaal dat er problemen zijn. Daarnaast loopt het percentage huurachterstand steeds verder op, en daar komt voor een woningcorporatie veel werk uit voort. Het bewaken van dossiers met achterstanden is een tijdrovende klus."

Het op tijd aanbieden van hulp door de corporatie in volgens Sonja van groot belang: "Bij een huurachterstand van één maand proberen wij de huurder via brieven, telefonisch contact en per email te bereiken. Indien er geen contact mogelijk is, gaan wij op huisbezoek. In Purmerend zijn de werkafspraken met de gemeente - een achterstand van maximaal twee maanden - reden om gezamenlijk op huizbezoek te gaan. We doen dit om te voorkomen dat een vordering uit handen wordt gegeven aan een deurwaarder. Preventief dus."

Huisbezoek in de avonduren
De preventieve projecten waarvan de pilot momenteel in Purmerend loopt, moeten volgens de twee problematische schuldensituaties voorkomen: "Intermaris gaat samen met een preventiemedewerker van de gemeente op huisbezoek in de avonduren," gaat Sonja verder. "Samen kijken we naar wat de oorzaak van de achterstand is. Wij bevriezen tijdelijk de achterstand en kijken vanaf dat punt verder, met als doel een stabiele situatie te creëren ter voorkoming van een problematische situatie."

"Daarnaast is er budgetcoaching, een spreekuur op afspraak. Dit bieden wij aan bij huurders die zelf contact met ons opnemen wanneer hun huurachterstand begint op te lopen. Ook huurders die een betalingsregeling hebben getroffen en binnen één jaar opnieuw gebruik willen maken van een regeling, krijgen budgetcoaching. Tijdens het gesprek wordt een regeling op maat voorgesteld, die wij aan de huurder bevestigen. En als dit niet mogelijk is, verwijzen wij de klant direct door naar schuldhulpverlening."

Nieuwe preventieve maatregel
Intermaris en de gemeente Purmerend zijn volgens Angelique onlangs ook begonnen met een nieuwe preventieve maatregel: "Deze is bedoeld voor mensen met een gemeentelijke uitkering. Als bij hen een huurachterstand ontstaat, volgt er een signaal naar de casemanager. De achterstand wordt ook hier direct bevroren, en de huur wordt meteen ingehouden van de uitkering. De casemanager zoekt vervolgens contact met de klant, nodigt deze uit voor een gesprek en neemt vanaf dat punt verdere stappen."

"We bereiken hiermee dat de huurschuld niet verder oploopt om vanuit dat punt de situatie verder te bekijken", gaat Angelique verder. "Ook willen we contact en hulp bieden daar waar dat voor mensen een grote stap en drempel blijkt te zijn. Dit alles ter voorkoming van het uit handen geven van de vordering aan de deurwaarder. Dit geeft veel bijkomende kosten en stress voor de huurder, en biedt uiteindelijk geen oplossing. Ons einddoel blijft altijd het voorkomen van problematische schulden."

Minder somber dan gedacht
De methoden van Intermaris lijken vooralsnog effect te hebben. Het percentage huisuitzettingen ligt ongeveer vijfentwintig procent lager dan het landelijk gemiddelde, iets dat volgens Sonja komt omdat de meeste achterstanden niet zo desastreus zijn als mensen denken: "Uit onze preventieve huisbezoeken blijkt het aantal huurders met problematische schulden een stuk lager te liggen dan verwacht. Door het aanbieden van hulp, adviezen en doorverwijzing is er voor hen nog veel perspectief. De situatie is niet zo uitzichtloos als ze misschien denken, doordat wij er op tijd bij zijn."

"Daarnaast zijn huurders vaak blij met de hulp die wij aanbieden. Voor de corporatie betekent het dat in veel gevallen een volledige betaling kan plaatsvinden van de achterstand, door afspraken op maat te maken. We geven hierdoor minder vorderingen uit handen aan de deurwaarder; ongeveer acht procentpunt minder dan het gemiddelde in Nederland."

Zakelijk, verantwoordelijk en empathie
Ondanks de positieve geluiden dat het aantal huisuitzettingen in 2014 is afgenomen, neemt het aantal huurders met financiële problemen nog steeds toe. De twee initiatiefnemers erkennen dit, maar kunnen ook de oorzaak hiervan herleiden. Angelique: "De problemen met betalingen komen bijvoorbeeld door een terugval in inkomsten, wanneer iemand werkloos raakt. Ook onverwachte uitgaven, een echtscheiding of psychosociale problematiek kunnen de aanleiding zijn. Wij blijven echter kijken naar oplossingen voor de klant, om op deze manier ergere problemen te voorkomen."

Volgens Sonja is hiervoor wel een goede instelling bij de woningcorporaties voor nodig: "Het is belangrijk dat ze onbevooroordeeld luisteren naar de huurder en goed doorvragen naar de daadwerkelijke reden van de huurachterstand. Organisaties moeten daarin een zakelijke, verantwoordelijke houding aannemen, maar tegelijkertijd ook empathie tonen. Een duidelijk onderscheid maken tussen mensen die niet willen en mensen die niet kunnen betalen is hierbij essentieel."

Geen bewuste keuze
Ondanks dat er onderscheid gemaakt moet worden tussen mensen die niet willen en kunnen, gebeurt het volgens Intermaris amper dat huurders bewust een huurachterstand krijgen: "Wij krijgen vanuit huurdersverenigingen juist het signaal dat de mensen die moeite hebben de touwtjes aan elkaar te knopen tóch voorrang geven aan de huurbetaling. Zij besparen nog eerder op hun boodschappen dan op de huur. Wij hebben nog geen ervaring met bewoners die bewust geen huur betalen omdat ze weten dat er nu hulp aangeboden wordt. Over het algemeen vinden mensen het juist ontzettend vervelend in zo'n situatie terecht te komen."

Daarbij komt dat de meeste achterstanden volledig worden weggewerkt: "Door preventief te werken en waar nodig maatwerk te bieden, kunnen huurders vaak alsnog aan hun hele achterstand voldoen," legt Angelique uit. "Bij een schuldenregeling krijgt de corporatie vaak slechts een klein percentage van de achterstand, waarbij de rest moet worden afgeboekt. Investeren in preventie voorkomt extra kosten bij de organisatie."

Netwerksamenwerking
Ook na de hulp en het wegwerken van de achterstand blijven Intermaris en de gemeente Purmerend betrokken. Door het bieden van nazorg moet voorkomen worden dat de huurder terugvalt in zijn oude patroon. Sonja: "Door monitoring willen wij dit voorkomen. Ook via netwerksamenwerking kunnen meerdere problemen van de huurder gesignaleerd worden. Helaas komt het soms voor dat iemand de hulp niet accepteert. De hulp heeft hierbij wel haar grenzen, en de huurder moet beslissen wat hij met de toegestoken hand doet."

De netwerksamenwerking die Sonja noemt, komt voort uit het feit dat financiële problemen vaak niet alleen slaan op een huurachterstand. Daarom is er ook aandacht voor de achterliggende problematiek. Angelique: "Als budgetcoach van de gemeente kan ik bijvoorbeeld te hoge afbetalingsregelingen signaleren. Ik neem vervolgens contact op met andere instanties - zoals de belastingsdienst of een verzekeraar. We moeten een haalbare oplossing vinden voor de lange termijn."

Positieve resultaten
Vanwege de positieve resultaten die de afgelopen negen maanden zijn behaald in Purmerend, willen de initiatiefnemers het project vanaf 1 juli uitbreiden naar de gemeente Hoorn: "De samenwerking met de gemeente is heel belangrijk," legt Sonja uit. "Nu betreft het nog maar één pilot met drie verschillende methoden, maar naar alle waarschijnlijkheid wordt dit voor de gemeente een regulier project. Dit betekent goede vooruitzichten voor de samenwerking en continuïteit van de werkwijze. Het succes van de preventieve huisbezoeken is overduidelijk, en de ervaringen die we hierbij hebben opgedaan, gebruiken we graag om deze aanpak breder in ons bezit in te zetten."

Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia - 28 mei 2015