• Home
• Nieuws

Hilde van Ree, Groninger Huis: Aanpak krimp geen Mission Impossible

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 23 March 2015

Hoe bestrijd je krimp, terwijl aardbevingen ondertussen je woningbezit letterlijk op zijn grondvesten doen schudden? ‘’Dat doe je samen’’, zegt Hilde van Ree, directeur-bestuurder van Woonstichting Groninger Huis, actief in Noord- en Noordoost-Groningen. Een gesprek over krimp, aardbevingen en samenwerken.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie maart 2015

Hilde Van Ree startte haar carrière in de corporatiesectorin 1999 bij WoonFriesland. ‘’In 2007 ben ik overgestapt naar Groninger Huis, ontstaan uit fusie van vijf kleine woningcorporaties en actief in Noordoost-Groningen. Bij Groninger Huis ging het niet over het transformeren van monumentale panden naar studentenwoningen of over Vogelaarwijken, maar om de leefbaarheid in de kleine dorpen en krimp’’.

Handen ineen
Terugblikkend zegt ze: ‘’Toen in 2008 door de gemeenten en de provincie Groningen een bestuurlijk akkoord over de aanpak van krimp werd gesloten, waren wij daar als zeven lokaal-actieve woningcorporaties geen partij in. Pas nadat er een uitgebreid onderzoek is gedaan naar de woonwensen van inwoners, zijn de verschillende partijen betrokken bij het proces. Samen met de gemeenten, de provincie, de detailhandel, zorg- en welzijnsinstellingen en de andere woningcorporaties uit de regio, hebben we de handen ineen geslagen om de krimpproblemen het hoofd te bieden. Inmiddels hebben ruim 35 partijen het Woon en Leefbaarheidsplan - inclusief een uitvoeringsprogramma - ondertekend en buigen we ons gezamenlijk over de problematiek die krimp door ontgroening en vergrijzing met zich meebrengt’’.

SVB
Als voorbeeld van samenwerking zegt Hilde: ‘’Wij leggen ons strategisch voorraadbeleid naast dat van zes andere woningcorporaties uit onze regio om zo de verdunningsopgave samen aan te pakken en te monitoren. Als je ergens nieuwbouw realiseert, én je stemt dat onderling niet af, dan compenseert dat niet de krimp op een andere plek’’.

Aardgaswinning
Dat krimp niet het enige is waar Oost-Groningen mee kampt, blijkt uit de toenemende problematiek die aardgaswinning door de NAM met zich meebrengt. ‘’Dat thema bepaalt naast krimp onze agenda. Ook wij worden geconfronteerd met aardbevingen en schademeldingen, met waardedaling van ons bezit als gevolg. De benodigde gelden om de dreigende waardedaling van ons bezit te compenseren is door de NAM nog steeds niet erkend. Voor ons als woningcorporaties ook reden om een procedure tegen ze te starten’’.

Mission Impossible
Vergrijzing, ontgroening, krimp, aardbevingen, verhuurder en saneringsheffingen; ziet Hilde haar missie ‘het beschikbaar hebben en houden van een kwalitatief goed, duurzaam en betaalbaar woningaanbod’ als een Mission Impossible? ‘’Nee, zeker niet. Ik vind Noord- en Noordoost-Groningen nog steeds een mooi, gevarieerd en sterk gebied. Krimp levert ook kansen op. Je wordt creatiever en kijkt anders naar je werkgebied en woningvoorraad. We zijn heel scherp in het anticiperen op daling van het aantal inwoners’’.

Bedrijfsvoering
Ondanks de focus op externe invloeden als krimp en aardbevingen, moet de interne bedrijfsvoering ook gewoon op orde zijn, vindt Hilde. ‘’Vanzelfsprekend. We scoren een A op onze bedrijfslasten in de Aedes-benchmark, zijn heel klein en zuinig en hebben nooit onverantwoorde risico’s genomen. We willen alles zoveel mogelijk zelf doen en hebben daarom ook nog een eigen onderhoudsdienst. De laatste tijd hebben we opnieuw geïnvesteerd in automatisering en dat laat een lichte stijging van onze bedrijfslasten zien, maar dit hebben we weer opgevangen door scherper te kijken naar de benodigde formatieplaatsen. Uiteindelijk helpt ICT ons om nog efficiënter te werken’’.

Zayaz verhuurt en onderhoudt ongeveer 13.500 woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Samen met Andersom heeft de organisatie in de afgelopen periode haar visie en koers ten aanzien van informatiemanagement opnieuw vorm gegeven in een informatiebeleidsplan voor de periode 2013-2016. Andersom ondersteunt Zayaz nu ook bij het verder inrichten van het informatiemanagement en het in gang zetten van passende ontwikkelstappen, in het kader van haar organisatieontwikkeling.

Bron: Andersom

Effectiever verhuren
Op de vraag of Hilde ondanks alle bedreigingen ook kansen ziet om inkomsten en opbrengsten te verhogen, zegt ze: ‘’Dat is een lastige. Het effectiever verhuren is ook een vraag die centraal stond tijdens een ronde tafel conferentie van Jan Veuger, lector Maatschappelijk Vastgoed Hanzehogeschool in Groningen en Ctac Real Estate, waaraan ik heb deelgenomen. Zelf zie ik een duidelijk plafond in het verhogen van de huren. Waar mogelijk hebben we de maximale jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd, maar dat houdt op een gegeven moment op. Betaalbaarheid van onze woningen is zeker in onze regio een belangrijk uitgangspunt, hoewel Groninger Huis in vergelijking met andere corporaties laag scoort als het gaat om de maximaal redelijke huurprijs van 60% van maximaal redelijk. Wel proberen we meer aansluitend te verhuren. We hebben de voorinspectie weer ingevoerd, zodat we beter kunnen anticiperen op de wensen van de nieuwe bewoner. Ook is met een portal voor woningzoekenden het proces veel efficiënter en interactiever geworden. Voor de woningzoekenden geeft dit de vrijheid om zelf te bepalen wanneer men wil reageren op het vrijgekomen aanbod’’.

Bedrijfslasten
Wat betreft verder bezuinigen op de bedrijfslasten is volgens Hilde de bodem bereikt. ‘’Sinds 2010 zetten we flink in op duurzaamheid en dringen we het aantal woningen met een rood/oranje energielabel fors terug. We hebben nu meer groene dan rood/oranje labels. We anticiperen daarmee op een toekomstige stijging van de energielasten. Duurzaamheid is dus goed voor het milieu en de portemonnee’’.

Krimpkorting
Op de slotvraag wat er sinds 2007 is veranderd, zegt Hilde: ‘’We werken anno 2015 vooral samen in een externe organisatie. Dat was in 2007 niet aan de orde. We kunnen er trots op zijn dat het onder moeilijke omstandigheden is gelukt om de samenwerking met elkaar van de grond te krijgen. Met ondersteuning van de gedeputeerde Marianne Besselink van de Provincie Groningen hebben we - samen met de krimpregio’s Limburg en Zeeland - krimpkorting gekregen op de verhuurderheffing. Voor elke woning die we aan de woningvoorraad onttrekken, krijgen we een korting op de verhuurderheffing. Hoewel Aedes niet achter deze vorm van verevening stond, zijn we toch blij dat het is gelukt. Als krimpgemeenten hebben we toch ook netjes onze bijdrage gedaan aan de Vogelaarheffig? Of de korting voldoende is, is moeilijk te zeggen. Het voelt in ieder geval als ondersteuning aan de gebieden die nu geconfronteerd worden met de gevolgen van krimp’’.

Bron: CorporatieGids Magazine