Woningen gaan momenteel als warme broodjes over de toonbank. Een goede verdeling van het schaarse bezit is daarom essentieel. Hoe doe je dat als woningcorporatie en waarom is samenwerken daarbij zo belangrijk? CorporatieGids.nl sprak erover met Henk van Dijk, senior adviseur woningmarkt bij Enserve: “Goed samenwerken begint met het vinden van gezamenlijke doelstellingen.”
De toenemende druk op de woningmarkt is momenteel de grootste opgave als het gaat om woonruimteverdeling, begint Henk het gesprek: “Dat komt onder andere omdat er steeds meer eenpersoonshuishoudens zijn. Deze groep is sterk oververtegenwoordigd in de sector; het beslaat ongeveer 40 procent van alle huishoudens maar bij woningcorporaties is deze groep ongeveer 60 procent. Een eenpersoonshuishoudens heeft ook altijd maar één inkomen, en is daarom sterk aangewezen op de corporatiesector.”
Woningtekort
“Daarnaast is er een steeds grotere groep huishoudens die door hoge prijzen geen koopwoning meer kan betalen. De groep met inkomen die geen recht geeft op huurtoeslag maar wel in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, is in de regio’s waar Enserve actief is binnen tien jaar drie keer zo groot geworden. Een extra probleem daarbij is dat in de particuliere huursector de huurprijzen niet beginnen vanaf ongeveer 760 euro, maar vanaf 1.000 euro.”
Waarden
Het verdelen van woningen is alleen nodig als de vraag het aanbod overtreft. Henk: “In een regio als Arnhem-Nijmegen reageren inmiddels op elke geadverteerde woning 330 woningzoekenden. Dan moet je de juiste criteria hebben om een ‘goede’ verdeling te realiseren. Steeds meer corporaties zijn zich bewust van het feit dat je helder moet hebben op basis van welke waarden de schaarse woningen verdeeld worden. Vaak gehanteerde waarden daarbij zijn rechtvaardigheid, transparantie en keuzevrijheid voor woningzoekenden.”
Samen beter verdelen
Samenwerken kan corporaties helpen woningen beter te verdelen, gaat Henk verder. “Corporaties zoeken elkaar al op. Omdat het bezit vaak verschilt in bijvoorbeeld omvang en samenstelling per gemeente, kun je woningzoekenden beter bedienen. Zo hebben stedelijke gemeenten vaak bezit wat bestaat uit veel goedkope appartementen die aantrekkelijk zijn voor jongeren. In randgemeenten staan grotere, duurdere eengezinswoningen die in trek zijn bij gezinnen. Door samen te werken breng je al het aanbod in een regio samen voor alle groepen woningzoekenden, en niet per se één gemeenten.”
“Daarnaast wordt ook met andere partijen samengewerkt, zoals rond het maken van prestatieafspraken met gemeenten en huurderorganisaties. Maar ook met zorgpartijen als het bijvoorbeeld gaat over het huisvesten van mensen die uitstromen uit instellingen.”
Gezamenlijke doelstelling
Goed samenwerken is vaak complex, legt Henk uit. “Onderling vertrouwen is de heilige graal. Daarnaast is het belangrijk dat je met elkaar een gezamenlijke doelstelling vindt en moet elke partij op zoek naar het antwoord op de vraag: ‘Wat kan ik bijdragen om die doelstelling te bereiken’. Om vervolgens écht resultaat te behalen, is het belangrijk dat organisaties op alle niveaus vorm en inhoud kunnen geven aan de samenwerking. Dus zowel op strategisch, tactisch als operationeel niveau.”
Weten wat je wilt
Daarbij is het essentieel om niet vanuit automatisering te starten. “Zoals bekend gaat er nog weleens iets mis bij automatiseringsprojecten. Een van de oorzaken is slecht opdrachtgeverschap. Als je niet weet wat je precies wilt, dan laat je de automatiseerder ‘zwemmen’. Om dat te voorkomen moet je dus precies weten wat je wilt. We hebben al gezien dat de druk op de sociale markt groot is en alleen maar toeneemt. Dat vereist duidelijke spelregels als het gaat om wie in aanmerking komt voor een woning en op basis van welke volgorderegels iemand de woning krijgt. Daar moet je dus van tevoren heel goed over nagedacht hebben voordat je de regels kunt vertalen naar een automatiseringsopdracht.”
Best practices
Enserve kan woningcorporaties hierbij helpen, vertelt Henk: “Wij hebben veel ervaring in het ondersteunen van corporaties als het gaat om het formuleren van de doelstelling van woonruimteverdeling, het woonruimteverdelings- en urgentiebeleid en de inrichting van automatisering van dat beleid. Omdat we in een groot aantal regio’s in het land actief zijn, kunnen we corporaties helpen met ‘best practices’. Door resultaten van regio’s met elkaar te vergelijken, kunnen we hen ook helpen bij de evaluatie van hun woonruimteverdelingsbeleid.”
Bouwen op data
“Het grootste probleem op dit moment blijft natuurlijk het grote tekort aan sociale huurwoningen,” sluit Henk af. “’Verdeling lost de schaarste niet op’ is hierbij het belangrijkste uitgangspunt. Data uit de resultaten van de woonruimteverdeling kunnen echter wel helpen om te bepalen wat en waar aan de voorraad zou moeten worden toegevoegd. Op dit moment zie je dat de portefeuillestrategie bij veel corporaties nog maar weinig gebaseerd wordt op basis van deze data. Daar ligt zeker een uitdaging – en een kans – voor woningcorporaties de komende jaren.”
Bron: CorporatieMedia, Foto: Enserve
Zoals ieder jaar was het een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En de 2024-editie, de veertiende van het…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine September 2024 - Digitale Transformatie Inhoud Madeleine Hamburg (Pré Wonen): De digitale transformatie is bij uitstek…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
