• Home
• Nieuws

Eemland Wonen: Doodgewone corporatie in het groene graf

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 31 March 2015

Eemland Wonen is een doodgewone corporatie in ‘het groene graf’ Baarn. Groen is Baarn nog steeds, maar louter een graf voor rijke Amsterdammers die er hun laatste levensdagen slijten, is het al lang niet meer. ‘’We bouwen er nu voor kwetsbare jongeren’’, zegt directeur-bestuurder Hans van der Velden.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie maart 2015

Hans begon 15 jaar geleden als directeur-bestuurder bijéén van de rechtsvoorgangers van Eemland Wonen in Baarn. Nu, vijftien jaar later, beaamt hij dat de afgelopen jaren het meest bewogen zijn geweest. ‘’Stef Blok is de dertiende bewindvoerder die ik de afgelopen jaren heb meegemaakt. Ik hoop dat hij in ieder geval één ding defiitief weet te maken en dat is de WOZ-waarde als basis voor de waardering van het bezit’’.

Verschillende geluiden
‘’In de afgelopen vijftien jaar hebben de bewindvoerders verschillende geluiden gepredikt’’, vervolgt Hans. ‘’Sybilla Dekker riep corporaties op om commercieel te worden en regionaal de vleugels uit te slaan. Daar hebben wij ook gehoor aan gegeven, met expansiedrift naar de omliggende gemeenten Eemnes, Soest en Amersfoort. Anno 2015 is het moraal anders en zijn we juist weer bezig met verdiepen in plaats van verbreden. We concentreren ons op Baarn, met een komma naar Bunschoten’’.

Kwetsbare jongeren
Naast concentratie op Baarn laat het ondernemersplan 2014 - 2018 van Eemland Wonen nog een opvallende verandering zien. ‘’In het verleden bouwden we vooral voor de zorg en senioren. We hebben onze koers verlegd en bouwen nu voor kwetsbare jongeren’’, vertelt Hans en licht toe: ‘’Tot onze verbazing is de vraag naar seniorenwoningen en zorg niet zo groot. De senioren van nu gedragen zich anders. Deels omdat ze vitaler zijn en de thuiszorg zich sterk heeft ontwikkeld. Maar ook om praktische redenen; senioren raken hun koopwoning moeilijker kwijt en zijn dus niet of minder in de markt voor een huurwoning. Het groene graf, zoals de ‘scheldnaam’ voor Baarn luidt, omdat rijke Amsterdammers er heen trokken om te rentenieren en hun laatste levensdagen te slijten, is vandaag de dag opvallend modaal’’.

Derivaten
Ondanks de turbulentie van de afgelopen jaren, vindt Hans het bestuurderschap nog steeds erg boeiend. ‘’Je bent van alle markten thuis. Als directeur-bestuurder van een kleine corporatie krijg je met alle disciplines te maken’’. Toch vindt hij dat toezicht en regelgeving nu doorslaat. ‘’Wij doen niets meer in derivaten, bijvoorbeeld. We hadden er een paar, maar alles wat met derivaten te maken heeft, is nu ‘suspect’. Jammer, want met de huidige lage rentestand zijn het nuttige instrumenten om je te verzekeren. Dat doen we dus nog steeds, maar niet met derivaten in de klassieke zin van het woord’’.

Rustiger vaarwater
Hans verwacht dat de sector de komende jaren in rustiger vaarwater komt. ‘’Misschien dat hele grote corporaties – zoals Portaal en Vestia – gaan defuseren. Het idee achter Portaal, met bezit op de lijn Nijmegen – Leiden, heb ik sowieso nooit begrepen’’. Naast defuseren van ‘grote jongens’ voorziet Hans nog wel fusies van kleine woningcorporaties. ‘’Noodgedwongen, omdat de verantwoordingsdruk zo groot is dat dit voor kleine corporaties niet meer is op te brengen. Wij hebben een jaarverslag van 80 pagina’s. Niet omdat wij dat zo graag willen, maar omdat het moet. De regeldruk leidt ertoe dat bestuurders van kleine corporaties soms een bestuurssecretaris aannemen. Het werk moet toch gebeuren’’.

Loyaal
Over de relatieve rust zegt hij verder: ‘’De grenzen zijn nu gedefinieerd. Het primaat ligt bij de politiek. Wij bezitten bijvoorbeeld twee gezondheidscentra. Als dit niet meer mag, dan verkopen wij ze. Ik ben loyaal naar de overheid’’. Meer zorgen maakt hij zich om de toenemende invloed van de gemeente op het beleid van woningcorporaties. ‘’Ik zie de kwaliteit op beleidsniveau bij gemeenten als een kritiek punt’’.

Hoge mutatiegraad
Ook zijn eigen organisatie lijkt een aantal kritieke punten te hebben, zo leert een blik op cijfers van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). De CBC-cijfers laten zien dat Eemland Wonen een hoge mutatiegraad heeft en meer mutatieonderhoud uitvoert dan corporaties met een vergelijkbaar profiel. Hans corrigeert dat beeld enigszins: ‘’De afgelopen jaren is onze mutatiegraad juist geleidelijk gedaald. We doen ons best om vooral ook de jongeren in Eemland te houden. De verklaring voor de hoge mutatiegraad is dat we in 2013 en 2014 zeer actief zijn geweest op het gebied van sloop, transitie en nieuwbouw. We hebben daarnaast relatief veel huurders die soms al meer dan 40 jaar bij ons huren en die niet zijn meegegaan in ons planmatig onderhoud. Veertig jaar dezelfde keuken en woningen met soms nog hardboard plafonds. Als de woningen dan vrij komen, moeten ze volledig ‘leeggetrokken’ worden. Dan zit je dus in een vloedgolf van mutaties en mutatieonderhoud. Dat geeft een vertekend beeld van de dalende trend’’.

Leantraject
Toch is onder andere het mutatieproces lijdend voorwerp geweest van een leantraject, geleid door adviesbureau AvW2. Ook het begrotingsproces, jaarrekeningproces en de organisatie van de baliefunctie zijn langs de ‘leanlat’ gelegd en geoptimaliseerd. Hans: ‘’Het is intellectueel en beleidsmatig interessant om dit soort processen te rationaliseren’’.

Mutatieproces
Over het mutatieproces zegt hij: ‘’AvW2 en de medewerkers van Eemland Wonen zijn in staat gebleken om het mutatieproces aanzienlijk te verkorten én bovendien de werkvreugde te verhogen. Het traject dat woningzoekenden doorliepen, duurde gewoon te lang. Dat hebben we nu van 80 dagen frictieleegstand in 2013, teruggebracht naar 50 dagen. AvW2 heeft de angel uit de interne stammenstrijd gehaald, ‘eilandjes’ drooggelegd en tot een eenheid verbonden. Er vloeiden ook tranen hoor tijdens dat proces, maar vreemde ogen dwingen en het doel – efficiency, doelmatigheid en meer werkplezier – is wel bereikt’’.

Woningtoewijzing
Binnen het mutatieproces is woningtoewijzing ook een tijdrovende factor. ‘’De woningtoewijzing gebeurt door de gemeente Baarn’’, licht Hans toe. ‘’Van oudsher leeft het beeld dat woonruimteverdeling een machtig instrument is van woningcorporaties. Dat is een misvatting; wij voeren alleen de regels van de gemeente uit. Wij huisvesten, de gemeente kiest en verdeelt. In dat proces hebben we in overleg met de gemeente ook de doorlooptijd verkort. Op termijn verwacht ik overigens dat woonruimteverdeling ook bij ons op regionaal niveau zal gaan plaatsvinden’’

Kuil
Op de vraag wat de belangrijkste veranderingen zijn die Hans de afgelopen jaren heeft ervaren, zegt hij: ‘’Dat organisaties als WSW, CFV en Aedes een andere rol hebben aangenomen. Vroeger dachten ze met je mee. Nu zit je als woningcorporatie in een kuil en kijken de instanties vanaf de rand toe. Het gevaar is dat kleine woningcorporaties op hun handen gaan zitten en niets meer durven ondernemen’’.

Benchmark
Over het benchmarken van woningcorporaties zegt hij: ‘’Het is prima om een vergelijk te hebben, maar het gevaar is dat het gemiddelde wordt verheven tot norm. Je wordt nagewezen als je aan de verkeerde kant van de norm zit. Dat zou stigmatisering in de hand kunnen werken’’. Op de vraag of de CBC-benchmark onder de vleugels van Aedes aan het juiste adres is, zegt hij: ‘’De vraag stellen is hem beantwoorden. Als er een nieuwe autoriteit woningcorporaties komt, lijkt het me logischer dat het CBC daar wordt ondergebracht’’.

Bron: CorporatieGids Magazine