• Home
• Nieuws

De Woonplaats: Van volkshuisvestelijk ondernemen naar rationeel handelen

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 18 September 2015

De Woonplaats is met 20.000 verhuureenheden de grootste aanbieder van betaalbare huurwoningen in Enschede en het oostelijk deel van de Achterhoek. Om het bezit zo optimaal mogelijk te laten renderen, professionaliseert de corporatie uit Enschede haar vastgoedsturing voortdurend. Een gesprek met Erwin Hofhuis, manager financiën en Ivette van Vugt, intern taxateur over dit proces.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie september 2015

De Woonplaats is van oudsher een fiancieel zeer gezondewoningcorporatie. ‘’Dat willen we graag zo houden,’’ start Erwin het gesprek. De krimp in de Achterhoek gaat op termijn ook Enschede treffen. Dat betekent dat we ons bestaande bezit zo goed mogelijk willen laten aansluiten op de demografiche ontwikkelingen en vraag van onze primaire doelgroep. Die doelgroep wordt steeds groter. Enschede is één van de armere gemeentes in Nederland. Het gemiddelde inkomen ligt fors lager en daardoor zijn inwoners van Enschede bovengemiddeld getroffen door de crisisjaren. Dat vindt zijn weerslag in onze huurderssamenstelling.’’

Kasstromen
Hij vervolgt: ‘’Aan de ene kant wil je de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig maken. Door onder meer de verhuurderheffing zijn onze mogelijkheden aan de uitgavenkant echter beperkter geworden. Aan de inkomstenkant zien we als gevolg van de betaalbaarheidsdiscussie in feite een soortgelijk effect. Het betekent dat we steeds strakker op de kasstromen moeten sturen.’’ Om dat te kunnen doen heeft De Woonplaats al in 2011 haar fiancieel beleidsplan geactualiseerd en een niveau uitgediept naar concrete doelstellingen die met KPI’s meetbaar zijn. Daarmee is in 2012 een financieel sturingskader ingericht en is De Woonplaats gestart met sturen op marktwaarde.

Marktwaarde
Ivette vindt de verplichting dat woningcorporaties op marktwaarde moeten waarderen goed voor de eenduidigheid. “Marktwaarde is een goed vergelijkbaar middel. Maar houd wel in het achterhoofd dat de waarde in vastgoed niet de waarde is die je één op één kunt omzetten in geld. We zijn geen commercieel belegger.’’

Bedrijfswaarde
Erwin vult aan: ‘’We volgen daarom de gedachte van het 3-kamermodel. Het helpt als belegger te denken en als woningcorporatie te handelen. Het maakt je maatschappelijke investeringen inzichtelijk. Wij zullen overigens ook in de toekomst de bedrijfswaarde van ons bezit blijven volgen, om daarmee je keuzes zo goed mogelijk te kunnen onderbouwen. Met de bedrijfswaarde – en de IRR aan de investeringskant – in beeld heb je de financiële ruimte om te optimaliseren en te investeren inzichtelijk.’’

Taxatiemanagement
Onderdeel van het financiële sturingskader is Reaturn TM, het taxatiemanagementsysteem van Reasult. ‘’Vanuit deze applicatie krijgen wij de waarde van ons bezit scherper in beeld. Het geeft ons inzicht in hoe ons bestaande bezit rendeert en hoe de marktwaarde zich ontwikkelt,’’ zegt Ivette.

Kwaliteitsslag
De waardering van het bezit doet De Woonplaats zelf en de uitkomsten worden gevalideerd door externe taxateurs. Ivette is als intern taxateur verantwoordelijk voor dit proces. ‘’We gaan nu ons tweede taxatiejaar in. Na drie jaar hebben wij ons volledige bezit gezien. Pas dan heb je een goed en actueel beeld van de marktwaarde van je bezit, en kun je er eigenlijk wat over zeggen. Toch profieer je als corporatie ook al van het inrichten op zich. De inrichting van het waarderingssysteem raakt namelijk de organisatie op strategisch, tactisch en operationeel niveau. Het kennisniveau van je bezit neemt daarmee in alle lagen van de organisatie enorm toe en de betrokkenheid van collega’s wordt ook vergroot. Dat levert een kwaliteitsslag op in de kennis binnen de organisatie, de bronbestanden en van de waarderingsuitgangspunten en parameters in de taxatiesystematiek.’’

Asset management
Een volgende stap die De Woonplaats wil zetten is het verder vorm en inhoud geven aan asset management. ‘’Hoe we in dat kader asset management definiëren, hebben we nog niet helemaal scherp,’’ geeft Erwin eerlijk toe. ‘’Waar het ons om gaat is dat we binnen De Woonplaats eenduidig willen beleggen wie er kan beslissen over vastgoed en vastgoedonderhoud. Die afweging moet integraal plaatsvinden. Naar die juiste balans zijn wij op dit moment op zoek, zonder dat dit betekent dat we weer in formatie willen groeien. De rol van asset management moet absoluut belegd worden, maar wat ons betreft maken we daar vooralsnog geen aparte functie van. Het multidisciplinaire karakter van asset management vinden wij belangrijk. We willen dat vanuit de disciplines Vastgoed, Financiën, Strategie en Klant & Wijken invullen.’’

Vorm en inhoud
Uiteraard is asset management geen onontgonnen terrein binnen De Woonplaats. ‘’We hebben al een strategisch voorraadbeleid, we werken al gebiedsgericht en meten onze prestaties op basis van KPI’s. We hebben dus al veel ingrediënten waar we nu vorm en inhoud aan geven. We zijn ons aan het oriënteren op de juiste tooling, waarin alle gegevens samenkomen en waarmee we scenario’s kunnen doorrekenen op onder andere complex niveau en daarmee het rendement kunnen optimaliseren.’’

Doel
Op de vraag wat het uiteindelijke doel is van sturen op marktwaarde, het beschikken over een financieel sturingskader en asset management, zegt Erwin: ‘’Dat is het optimaliseren van het rendement op onze vastgoedportefeuille en het houden van gezonde kasstromen op de lange termijn. Zodat we kunnen blijven doen wat we moeten doen.’’

Bron: CorporatieGids Magazine