• Home
• Nieuws

Daeb en niet-daeb: wat mag wel en wat niet?

Geplaatst door CorporatieMedia op Tuesday 23 August 2016

"Wij moeten ons als woningcorporatie concentreren op onze kerntaken." Een veelgehoorde opmerking in de sector anno 2016. De verplichte scheiding tussen 'diensten van algemeen economisch belang' (daeb) en diensten die dat niet zijn (niet-daeb) kan voor hoofdpijn zorgen bij veel corporatiebestuurders- en medewerkers. Want wat valt nou precies onder daeb en niet-daeb? In welke gevallen mag een corporatie toch niet-daeb activiteiten uitvoeren? CorporatieGids.nl dook in de materie van de nieuwe Woningwet.

Volgens de Woningwet die vorig jaar in werd gevoerd, vallen "sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en specifieke diensten voor de leefbaarheid" onder de daeb-activiteiten van een woningcorporatie. Dit is belangrijk, aangezien een corporatie alleen staatssteun ontvangt voor daeb-projecten. Wanneer een corporatie beslist - en toestemming krijgt van de overheid - een niet-daeb-project uit te voeren, ontvangt het hier geen staatssteun voor.

Sociale huurwoningen
Het grootste en wellicht meest belangrijke onderdeel van daeb is het huisvesten van huurders met een inkomen onder de 35.739 euro per jaar. Deze groep komt in aanmerking voor woningen met een maximale kale huur van 710,68 euro per maand, en kunnen daarbij aanspraak maken op huurtoeslag. Corporaties moeten er rekening mee houden  minimaal negentig procent van deze woningen door mensen uit deze doelgroep laten bewonen, om zo het 'scheefwonen' tegen te gaan. Het overige deel mag vervolgens aan huishoudens met een hoger inkomen worden toegewezen. Overigens wordt er momenteel een afwijkende regel gehanteerd om corporaties aan de negentig procent te laten wennen, waardoor voorlopig slechts tachtig procent van de woningen aan deze groep wordt toegewezen.

Maatschappelijk vastgoed
De andere twee onderdelen die onder daeb vallen zijn iets lastiger te beschrijven. Zo mogen corporaties in bepaalde gevallen maatschappelijk vastgoed onder daeb rekenen. De Europese Commissie heeft in 2009 een lijst (die te vinden is op de laatste pagina van dit pdf-bestand opgesteld met voorbeelden van vastgoed dat onder daeb valt, zoals buurthuizen, basisscholen en peuterspeelzalen, opvangcentra, hospices, dorps- en wijkbibliotheken en ruimten voor maatschappelijk- en welzijnswerk.

Deze lijst werd later aangevuld met voorzieningen en diensten die nu ook onder daeb vallen, zoals parkeervoorzieningen en fietsenstallingen die bij het vastgoed horen, het verbeteren van infrastructuur van daeb-gebouwen en het aanleggen van groen. Belangrijk bij deze lijst is dat het om projecten moet gaan zonder winstoogmerk, en de huur lager moet zijn dan gemiddeld. Overigens kunnen corporaties voor projecten die niet zijn goedgekeurd door de Europese Commissie alsnog goedkeuring krijgen van de minister.

Niet-daeb
De projecten die niet onder de daeb-noemer vallen worden ook wel niet-daeb genoemd, en moeten van de overheid - in de meeste gevallen - door marktpartijen worden opgepakt. Enkele veelvoorkomende niet-daeb activiteiten zijn bijvoorbeeld koopwoningen, maatschappelijk vastgoed dat niet op de lijst van de Europese Commissie staat en huurhuizen met een kale huur boven de 710,68 euro. Ook 'voorzieningen met een wijkoverstijgende functie', zoals middelbare scholen en ziekenhuizen, zijn niet-daeb.

Dit betekent echter niet meteen dat - hoe tegenstrijdig het ook klinkt - een corporatie zich nooit mag wagen aan niet-daeb-projecten. Volgens de Woningwet zijn er bepaalde situaties waarbij het uitvoeren van niet-daeb toch mogelijk is, bijvoorbeeld het bouwen van dure (boven de grens) huurwoningen om de inkomenssamenstelling binnen een wijk meer gemengd te krijgen of het realiseren van commerciële gebouwen wanneer marktpartijen dat niet willen. Denk hierbij aan winkelcentra, parkeergelegenheden, bibliotheken en sportcentra. Hier is echter wel eerst toestemming voor nodig.

Administratief scheiden
Wanneer een woningcorporatie besluit niet-daeb activiteiten toch te willen uitvoeren, moet ze beslissen of ze dit wil doen vanuit een juridische dochter of een administratief gescheiden niet-daeb-afdeling binnen de organisatie. Om het risico op marktverstoring, kruissubsidie en problemen die kunnen overslaan op daeb-activiteiten te verkleinen, hanteert de overheid 'extra waarborgen' voor een administratief gescheiden afdeling. Bovendien moeten de projecten bij deze werkwijze ten goede komen van het daeb-bezit van de corporatie.

Dat geldt niet voor een juridisch dochterbedrijf, waarbij de eerdergenoemde extra regels niet gelden. Omdat dit bedrijf op dezelfde manier opereert als andere marktpartijen, ontvangt het geen staatssteun. Corporaties mogen wel diensten uitwisselen tussen hun daeb-afdeling en niet-deab-afdeling of dochteronderneming. Hoe dit precies zal worden ingevuld staat nog ter discussie.

Uitzonderingen
Uitzonderingen maken het daeb/niet-daeb verhaal nog lastiger. Zo kan een huurhuis dat bijvoorbeeld verhuurd wordt boven de huurgrens van 710,68 euro toch in de daeb-categorie vallen. Dit wanneer bij de aanvang van het huurcontract het huis een huur had onder de grens. Wanneer de huur in de loop der tijd op zo'n manier stijgt dat het boven de grens uitkomt, valt het alsnog onder daeb totdat het opnieuw verhuurd wordt.

CorporatiePlein
Een paar weken geleden werd duidelijk dat corporaties vanaf 1 juli 2017 hun definitieve voorstel omtrent het scheiden van daeb en niet-daeb of het afstoten van het laatste moeten inleveren. Indien er binnen uw organisatie nog steeds vragen zijn omtrent daeb en niet-daeb, mis dan CorporatiePlein 2016 op 22 september in Expo Houten niet. Om 13:30 vindt die dag de theatersessie 'Daeb niet-daeb in een notendop' plaats onder leiding van Kees van Nieuwamerongen, de directeur ILT/Autoriteit woningcorporaties van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Aansluitend op zijn sessie vindt een inloopspreekuur daeb niet-daeb plaats. Een sessie die iedere corporatiemedewerker - met en zonder vragen - eigenlijk moet bijwonen, want de gedwongen focus op de kerntaken van een corporatie komt nu echt heel dichtbij.

Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia - 18 augustus 2016