Er is een hardnekkige neiging van betrokkenen om de koop- en huursector te beschouwen als compleet aparte werelden. Functionarissen van woningcorporaties maken zich druk over de verhuurdersheffing, het huuraanpassingsbeleid, de huurtoeslag, de woonruimteverdeling en de passendheidstoets. Ontwikkelaars en makelaars winden zich op over de hypotheekvoorwaarden, de hoogte van de hypotheekrente, de loan-to-value-verhouding en de hypotheekrenteaftrek. Zo’n gescheiden visie op de woningmarkt is niet erg vruchtbaar.
Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie maart 2016
Op de woningmarkt hangen de huurmarkt en de markt van koopwoningen op allerlei manieren direct en indirect samen. Vooral de effecten van de hypotheekrenteaftrek op de huurmarkt worden nog steeds onderschat of over het hoofd gezien. Door de substantiële aftrek zijn de prijzen van eigen woningen nog steeds opgeblazen. Mede dankzij de structurele verlaging van de overdrachtsbelasting is het prijsverhogend effect van de hypotheekrenteaftrek naar schatting rond de twintig procent. Door deze fiscale steun betalen bewoner-eigenaren dus teveel voor hun huis en is de WOZ-waarde van elk eigen huis te hoog.
Iedere huurwoning is tegenwoordig een potentiële eigen woning. De prijsverhogingen werken steeds sneller door in de vastgoedprijs van huurwoningen. Zelfs in de sociale huursector worden taxaties tegenwoordig gebaseerd op de marktwaarde (bewoond of onbewoond). Dankzij de hypotheekrenteaftrek zijn ook voor huurwoningen de vastgoedprijs, de WOZ-waarde en de grondprijs te hoog. Commerciële en sociale verhuurders die zich oriënteren op de marktwaarde van huurwoningen, mikken te hoog zolang er een hypotheekrenteaftrek bestaat. De huurders betalen daardoor teveel en het beroep op de huurtoeslag wordt daardoor te hoog.
Nog los van het effect van de verhuurderheffing die het gelijke speelveld tussen sociale en commerciële huursector sterk verstoort, doet de hypotheekrenteaftrek in de sociale huursector vermoedelijk het positieve effect van de achtervang van het Rijk en gemeenten bij de WSW-garanties geheel teniet. Ik ken geen serieuze berekeningen die hier licht op de zaak werpen, maar voorlopig durf ik de stelling te verdedigen dat in de sociale huursector de hypotheekrenteaftrek het renteverlagend effect van WSW-leningen (de Staatssteun van circa 700 miljoen euro per jaar) geheel tenietdoet, zodat er per saldo helemaal geen Staatssteun is.
Als het beleidsstreven erop gericht is om in de sociale huursector heldere verhoudingen en transparantie te introduceren, dan dienen niet alleen de verhuurderheffing maar ook de hypotheekrenteaftrek (stap voor stap) te worden afgeschaft. Kan deze redenering worden meegenomen in de evaluatie van de verhuurderheffing in 2016? En kunnen politieke partijen bij het formuleren van hun verkiezingsprogramma voor 2017 deze punten adresseren? Daarmee zouden huurders en bewoner-eigenaren zeer gebaat zijn.
Hugo Priemus is emeritus hoogleraar Systeem Innovatie Ruimtelijke Ontwikkeling en verbonden aan het OTB en de Technische Universiteit Delft.
Bron: CorporatieGids Magazine
Zoals ieder jaar was het een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En de 2024-editie, de veertiende van het…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine - November 2024 Inhoud Ferry van der Pal (Wonen Wateringen): Fusie leidt tot betere bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
