Al meer dan 20 jaar ontwikkelt Reasult software voor projectontwikkeling. Dat doen we met en voor ontwikkelaars. Inmiddels zit daar heel wat kennis over het vak vastgoedontwikkeling in. Vakinhoudelijke kennis zoals hoe reken je een exit yield uit? Of hoe maak je een haalbaarheidsanalyse en zet je een Stiko (stichtingskosten) op? Maar ook kennis op het gebied van de processen in een vastgoedontwikkelingsorganisatie. Deze kennis hebben we verpakt in onze software waarmee het eigenlijk een set van best practices voor ontwikkelaars is.
Een aantal van die best practices licht ik toe. Voor ons is dit onderdeel van wat we dagelijks doen, dat is zo normaal dat we het bijna wel eens vergeten te benoemen. Hieronder zetten we er een paar op een rij. Vastgoedontwikkeling begint met ideevorming en al snel is het dan nodig om financiële haalbaarheidsanalyses te maken. Want, dromen is mooi maar je wilt ze ook kunnen realiseren. In onze software is voor haalbaarheidsanalyses een groot aantal best practices verwerkt.
First estimate
Haalbaarheidsanalyse, ofwel ‘first estimate’, begint vaak grof maar zal na verloop van tijd steeds fijner uitgewerkt worden. In de vroege fase weet je nog lang niet alles en wil je grof aan bouwprogramma’s rekenen. Je draait aan de grote knoppen en denkt nog niet na over alle details. Met behulp van de Reasult software is het mogelijk om in deze fase snel en effectief haalbaarheidsanalyses te maken. Je draait zelf aan de knoppen en de software geeft je meteen een first estimate voor de totale stichtingskosten en haalbaarheid.
Stichtingskostenopzet gestandaardiseerd
De stichtingskostenopzet (stiko) zelf is natuurlijk gestandaardiseerd zodat je binnen en buiten je onderneming, appels met appels vergelijkt en lange discussies over de stiko’s voorkomt. Uiteraard is er voldoende flexibiliteit om bijzondere kostenregels binnen deze kapstok kwijt te kunnen.
Denken in scenario’s
Deze eerste berekeningen helpen je in scenario’s of varianten te denken en starten altijd vanuit opbrengst-oriëntatie. Vergelijk meerdere scenario’s of reken specifieker. Met scenario’s boots je allerlei veranderingen in het proces na en kun je zien wat de gevolgen zijn voor het eindresultaat. Vooral in het begin van het ontwikkelproces zijn er nog veel variabelen waar je mee kunt spelen of knoppen waar je aan kunt draaien. Je rekent snel uit wat een stijging van de bouwkosten doet of wat het betekent als je het bouwprogramma of de kwaliteit aanpast.
Residueel rekenen
Gegeven je bouwprogramma en marktwaardeverwachting kun je een bepaalde grondbieding doen, een normatief ontwikkelresultaat of bijvoorbeeld een maximaal haalbare bouwkwaliteit nastreven. Afhankelijk van je behoefte reken je naar de volgende posten: aankoop grond- en/of opstallen, bouwkosten, ontwikkelingswinst, huur, BAR, onrendabele top en koopsom.
Kosten en opbrengsten in tijd
In deze berekeningen wordt de tijdswaarde van geld en dus indexatie-effecten meegenomen zodat een zuivere berekening ontstaat. Dit dynamisch in de tijd rekenen is heel wat anders dan een statisch sommetje. En bedenk zelf maar eens wat het kan betekenen als je de grond een jaar eerder afneemt (financieringskosten) of als je je bouwkosten-indexatie te rooskleurig hebt ingeschat.
Voortgangsrapportage met fase en periode verslagen
Als je het optimale scenario hebt gevonden qua haalbaarheid komt het moment dat je het project gaat initiëren. Vaak is dit een officieel besluitvormingsmoment (initiatief) en wil je dit vastleggen en/of voorleggen ter goedkeuring. Na groen licht op je projectvoorstel ga je van haalbaarheid naar projectbeheersing. Minstens zo belangrijk en ook binnen dit terrein kent onze software vele best practices. In de software kun je elke berekening niet-wijzigbaar vastleggen in een foto en intern ‘publiceren’ als faseverslag ter goedkeuring. Uiteraard met scheiding van functies en mogelijkheid tot variabele en vaste frequentie van vastlegging. Handig om over alle lopende projecten heen te rapporteren op enig moment.
Borging en vergelijkbaarheid, alles in één systeem met centrale database
Juist omdat projectontwikkeling over jaren gaat is het bijzonder prettig om achteraf precies te kunnen zien hoe je van initiatief naar schetsontwerp naar definitief ontwerp naar realisatie naar nazorg, enzovoort bent gegaan. En welke berekeningen destijds als onderlegger dienden. Deze berekeningen worden in de database geborgd door een publicatieproces met functiescheiding. Al deze berekeningen, verslagen, projecthistorie staan in één systeem met één centrale database. Je hebt dus echt ‘one version of the truth’ en niet meer allerlei losse spreadsheets waarbij niet duidelijk is welke versie nu echt de definitieve is of waarbij de berekening niet helder is.
Samengestelde cashflow
Een belangrijke stap na de eerste goedkeuring is het periodiek bekijken van de prognose met de lopende realiteit. Zijn we op koers? Dit ondersteunen wij door geautomatiseerde koppelingen te bouwen met de financiële projectadministratie. In feite zie je gaandeweg je project (budget) via de aangegane verplichtingen vollopen met actuals. Van prognose naar budget naar verplichting naar actual. Op deze wijze ontstaat de zogenaamde samengestelde cashflow. Een deel realisatie en een deel restant-prognose. Dit maakt dat je kort op de bal speelt en het voorkomt vervelende verrassingen in een later stadium van het project. Zeker in een tijd dat er veel verandert, wil je precies weten als er cashflowveranderingen zijn. Of als de financieringsbehoefte verandert als gevolg van stijgende kosten of een langere looptijd.
Inzicht in de actuals
Niets is zo veranderlijk als projecten. De kans dat je bouwprogramma onderweg een bijstelling nodig heeft is niet gering. De actuals staan vaak in een administratief systeem. Hiervoor realiseren we een interface zodat je altijd zicht hebt op je actuals. Met de software maak je gemakkelijk een nieuw leidend scenario. Je behoudt de actuals (de tot dan al gemaakte kosten) en de aansluiting met de projectadministratie. We noemen dat in de software de Project Control-variant.
Grip op het ontwikkelproces
Als ontwikkelaar wil je grip op het gehele ontwikkelproces waarbij alle fases in het proces vastgelegd worden, gekoppeld met de financiële administratie zodat je actuals, verplichtingen en cashflow inzichtelijk hebt. Je kunt real time bijsturen en alle projectpublicaties vastleggen. Geen losse spreadsheets meer of discussies over de uitgangspunten of rekenmethode.
Als het project dan eindelijk wordt opgeleverd heb je een prachtige set aan fase- en periodeverslagen als bron voor een eindevaluatie. Vooral ook handig bij het aangaan van nieuwe kansen. De software helpt je om snel afwijkingen van je initiële uitgangspunten in beeld te krijgen via een standaard default-analyse.
Houd controle als ontwikkelaar en kijk vooruit
Als ontwikkelaar wil je altijd mooie en complexe projecten realiseren maar ook een goed geborgd proces. Projecten worden steeds groter en complexer en dan moet je de financiële bewaking op orde hebben. Ook handig wanneer er nieuwe medewerkers starten. Ze kunnen meteen mee in het proces en hoeven zich geen complexe spreadsheets eigen te maken.
Er zitten nog flink wat meer best practices in onze oplossingen want we hebben het nog niet eens gehad over consolidatie, risicomanagement of corporate financiële planning maar dat kunnen we je altijd nog één op één laten zien. Wil je meer lezen over de best practices van andere ontwikkelaars? Lees dan eens het whitepaper de roadmap voor ontwikkelaars.
Download de roadmap voor ontwikkelaars
Bron: Reasult, Foto: Reasult
Zoals ieder jaar was het een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En de 2024-editie, de veertiende van het…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine - November 2024 Inhoud Ferry van der Pal (Wonen Wateringen): Fusie leidt tot betere bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
