• Home
• Nieuws

Arjan Deutekom (GoedeStede): ‘Beheersing van bedrijfslasten zit in ons DNA’

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 12 March 2014

GoedeStede is een relatief jonge corporatie in Almere. De 8.000 woningen – de oudste woning is amper 36 jaar oud – zijn grotendeels extern gefinancierd. De enorme druk van de hoge rentelasten spelen volgens directeur-bestuurder Arjan Deutekom een belangrijke rol in het succes waarmee zijn organisatie de bedrijfslasten weet te beheersen. ,,Je wordt vanaf dag één gedwongen om zorgvuldig met de resterende middelen om te gaan’’.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine

Arjan Deutekom is nu bijna 12,5 jaar bestuurder van GoedeStede. Eerder werkte hij zeven jaar bij een corporatie in Nijmegen en tien jaar bij corporaties in Amsterdam. ,,Bedrijfslasten zijn voor ons echt ‘een ding’ omdat we een jonge corporatie zijn. Onze oudste woning is amper 36 jaar oud. Dat betekent dat we onze woningen extern moesten financieren met hoge rentelasten die door onze hele portefeuille heen werken. Daardoor word je vanaf dag één van je bestaan gedwongen om zuinig met je resterende middelen om te gaan. Dat zit in het DNA van onze organisatie’’.

‘Cultuurding’
Hij vervolgt: ,,Persoonlijk vind ik de manier waarop wij met bedrijfslasten omgaan een ‘cultuurding’. Welke instrumenten heb je om bedrijfslastenbeheersing in je cultuur in te bedden? In onze bedrijfscultuur kennen wij een strakke begrotings- en controlcyclus. Op het moment dat we de begroting opstellen worden allereerst piketpalen geslagen. De cyclus van begroten, realiseren en rapporteren is voor ons essentieel voor de beheersing van de bedrijfslasten. Wij kijken naar de uitgaven op alle posten. Uiteraard de grootste post onderhoud, maar ook naar postzegels en personele lasten. Het zijn allemaal knoppen waar je aan kunt draaien’’.

1:150
,,Binnen GoedeStede hebben we ook een programma Slimmer Werken opgestart’’, vertelt Arjan verder. ,,Dat betekent dat we integraal kijken waar het beter, efficiënter en goedkoper kan. We sturen sterk op formatieplaatsen en zitten eind volgend jaar op 1 fte op 150 vhe. Ik geloof niet in enorme reorganisaties. We zijn organisch gegroeid en zullen ook organisch krimpen’’.

Nieuwbouw
,,De gezonde fte-vhe verhouding bereiken we ook door jaarlijks 50 a 75 nieuwe woningen aan onze portefeuille toe te voegen. Daarbij verkopen we geen woningen. We groeien wel, maar voorlopig kunnen we het werk aan met de huidige bezetting. Met de ruimte die we in onze operationele kasstroom creëren door slimmer te werken, kunnen we de nieuwbouw deels financieren’’.

Automatiseren en digitaliseren
Op de vraag hoe slimmer en leaner het nog kan, zegt Arjan: ,,Ik denk dat de grens ergens bij 1 fte op 150 vhe ligt. Ik realiseer me dat er met het automatiseren en digitaliseren van processen vaak nog meer efficiency behaald kan worden. Daar kunnen wij nog wel een stap maken. Datzelfde geldt voor onderhoud’’. Als voorbeeld noemt Arjan het onderhouden van CV-ketels. Normaal gesproken wordt een ketel jaarlijks onderhouden. Wij plaatsen nu ketels die maar om de twee jaar onderhoud vragen. Scheelt dus 50%’’.

Leefbaarheid
Waar GoedeStede niet of nauwelijks op bezuinigt, is leefbaarheid. ,,Op zich ben ik het eens met Minister Blok dat buurthuizen, zorgtaken en budgetbewaking niet tot onze kerntaken behoren. Ik ga als corporatie over de huur. Maar woning gerelateerde leefbaarheid, zoals troep in de berging, schotelantennes, wietplantages en vervuiling vind ik wel core business. Dat moet je dicht bij je houden’’.

LEAN
,,Binnen GoedeStede heeft het LEAN denken zijn intrede gedaan’’, zegt Arjan. ,,We stellen onszelf vragen. Wat worden de huurders en/of GoedeStede er beter van. Deze vragen helpen ons om stil te staan bij het ‘waarom’ van onze inzet. Door mee te kijken in het operationele proces en daar op te sturen, beïnvloed je de cultuur van de organisatie. Het gaat om de manier van denken. In een nieuwbouwproject konden we voor 12.000 euro alle appartementen voorzien van een beeldtelefoon. Dan denk je misschien: doen! Maar toen we de bewoners vroegen of ze (tegen betaling) zo’n apparaat wilden aanschaffen bleek de animo zeer gering. Als we hadden ingestemd betalen alle andere huurders van GoedeStede deze kosten.’’

Uitbesteden
Op de vraag of slimmer werken ook meer uitbesteden betekent, zegt Arjan. ,,Ja, maar wij bekijken dat heel organisch. Wij hebben een kleine ICT afdeling en natuurlijk kun je dan outsourcen overwegen. Maar als ik de ICT-kosten vergelijk met onze grootste kostenpost – onderhoud – dan is de winst die we daar behalen met uitbesteden velen malen groter. Dat wij geen eigen technische dienst hebben is altijd een bewuste keuze geweest’’.

Regie-corporatie
Hij vervolgt: ,,De regie-corporatie zie ik in het kader van uitbesteden in dat opzicht ook meer als een fantasie-corporatie. Wij beheren 8000 woningen met 53 fte en zitten daarmee al ver onder het landelijke gemiddelde. Daarbij komt dat wij op een groot deel van de kosten geen grip hebben. Alle heffingen - van verhuurderheffing tot VPB - kosten ons bij elkaar ruim drie maandhuren per vhe per jaar. Ik geef meer uit aan heffingen dan aan personeelskosten! Saillant detail: De enige kostencategorie waar we hoger scoren is waar het de lasten van de gemeente betreft’’.

Onderzoek bedrijfslasten
GoedeStede heeft onlangs ook medewerking verleend aan het onderzoek naar de oorzaken van gestegen bedrijfslasten, dat BDO in opdracht van Aedes bij woningcorporaties heeft uitgevoerd. ,,Dit soort onderzoeken leveren inzicht op voor anderen en voor onszelf. Je kunt altijd iemand benaderen die het beter doet om zo van elkaar te leren’’, vindt Arjan. Zo ziet hij ook de komst van het CBC dat momenteel door Aedes wordt ontwikkeld. ,,Een prima instrument om van elkaar te leren’’.

Bron: CorporatieGids Magazine