• Home
• Nieuws

AFWC: "Verhuurdersheffing remt nieuwbouw corporaties"

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 22 June 2016

Huurders met lage inkomens komen steeds meer in de problemen op de Amsterdamse woningmarkt. Het aantal inwoners in de hoofdstad met een laag inkomen groeit, terwijl de hoeveelheid sociale huurwoningen afneemt. Waarom vindt de krimp plaats, wat houdt de corporaties tegen nieuwe woningen bij te bouwen en wat is de rol van de gemeente Amsterdam in dit alles? CorporatieGids.nl ging hierover in gesprek met Egbert de Vries, directeur bij de Amsterdamse Federatie van WoningCorporaties (AFWC).

Hoewel het tegenwoordig de lage inkomensgroepen zijn die weinig keus hebben in Amsterdam en lang op een woning moeten wachten, was de situatie twintig jaar geleden anders. Toen waren het woningzoekenden met een hoog inkomen die lastig aan een huis kwamen, legt Egbert uit. "Het beleid van de gemeente en corporaties was vanaf 1995 om te streven naar een afname van de hoeveelheid sociale huurwoningen in de stad. Dit vanwege een overmaat van betaalbare woningen ten opzichte van de doelgroep die daarop aangewezen is. Mensen met een hoog inkomen hadden weinig keus. Het aandeel koopwoningen steeg van 6 procent in 1983 tot 31 procent in 2013, terwijl het aandeel corporatiewoningen afnam van 58 procent in 1995 naar 46 procent in 2015."

Jongerencontract
De afname van het aandeel sociale huurwoningen staat tegenover de toename mensen in de doelgroep met lage inkomens. "Dat blijkt niet alleen voor Amsterdam te gelden, maar ook landelijk gezien het geval te zijn."

Corporaties in Amsterdam proberen met verschillende maatregelen de doorstroming binnen de doelgroep te bevorderen, zodat huurwoningen inderdaad bewoond worden door mensen met lage inkomens. Egbert: "Deze groep willen wij voldoende betaalbare huurwoningen kunnen bieden. Mede daarom willen wij ook het jongerencontract – een tijdelijk contract voor maximaal vijf jaar - ruim inzetten in Amsterdam. Veel jongeren behoren tot de doelgroep lage inkomens, maar dat geldt maar een beperkt aantal jaren. Als ze na vijf jaar een hoger inkomen hebben, kunnen ze doorstromen uit de sociale huur en komt de woning brij voor een nieuwe bewoner uit de doelgroep."

Passend toewijzen
Het AFWC heeft daarnaast de komst van passend toewijzen aangegrepen om aan de gemeente en huurders te opperen meer woningen betaalbaar aan te bieden onder de aftoppingsgrenzen. "Hierdoor is in Amsterdam de slaagkans voor mensen met een laag inkomen gelijk gebleven. Wel wordt er sinds de komst van de nieuwe wet meer direct bemiddeld naar speciale doelgroepen, zoals mensen met urgentie."

Verhuurdersheffing
Dit alles neemt niet weg dat de voorraad sociale woningen in Amsterdam momenteel te klein is. Dat niet alleen, het aanbod daalt volgens Egbert de komende jaren nog verder. "Corporaties willen graag meer investeringsmogelijkheden in nieuwbouw en zo het aantal sociale huurwoningen laten groeien. Van de gemeente vragen wij daarom om nieuwe locaties voor nieuwbouw, daar is inmiddels overleg over. Met commerciële partijen - zoals bouwers en ontwikkelaars - zoeken wij de samenwerking op om op een financieel en organisatorisch efficiënte wijze goede sociale huurwoningen te kunnen bouwen."

De verhuurdersheffing maakt dit streven van corporaties volgens het AFWC echter een stuk moeilijker. "Per jaar kost dit ons gemiddeld twee maanden huuropbrengst, en vanwege de hoge WOZ-waarde van de woningen worden corporaties in de Randstad harder geraakt dan elders in Nederland. Dit beperkt onze investeringsruimte sterk, en daarom pleiten wij voor de afschaffing van de heffing of omzetting ervan in een investeringsfonds. Het lokaler invullen van het woonbeleid en de beleidsruimte zou beter zijn."

Verdeling bouwgrond
De belangrijkste rol van de gemeente Amsterdam in het realiseren van meer sociale huurwoningen, is volgens Egbert het beschikbaar stellen van voldoende bouwgrond. "De gemeente stelt ook grond beschikbaar aan marktpartijen, en op sommige locaties heeft de markt zich al ingekocht. Denk hierbij aan voormalige kantoorgebieden en bedrijfsterreinen. Corporaties kunnen daar niet meer bij."

"Met de gemeente hebben wij inmiddels nieuwe afspraken gemaakt over de toewijzing van locaties voor nieuwbouw en over de kosten van bouwgrond voor sociale huurwoningen. Deze afspraken moeten het mogelijk maken dat wij meer kunnen investeren in nieuwbouw."

Omzetten en verdichten
Maar niet alleen door het verkrijgen van nieuwbouwgrond kunnen corporaties haar bezit uitbreiden. Door het omzetten van maatschappelijke panden in woningen neemt de hoeveelheid sociaal bezit in Amsterdam ook toe. "Verschillende corporaties nemen die stap ook momenteel, bijvoorbeeld de verbouwing van het kantoor van Ymere in Amsterdam-Oost of de verzorgingshuizen De Boeg van Stadgenoot. Verder kunnen wij verdichten op de bestaande locaties door herstructurering, met als voorbeeld Project Westlandgracht van de Alliantie of Oostenburg van Stadgenoot."

Dynamisch evenwicht
Hoewel de hoeveelheid sociale huurwoningen in Amsterdam de komende jaren dus verder afneemt, zijn corporaties uit de hoofdstad vanaf 2019 wel op zoek naar een 'dynamisch evenwicht'. Egbert: "Er is afgesproken dat er op 1 januari 2019 tenminste 162.000 sociale huurwoningen in Amsterdam zijn, als saldo van verkoop, sloop en nieuwbouw. Dit minimum is echter een afname van de huidige voorraad."

"We zetten in Amsterdam daarnaast veel maatregelen in om te zorgen dat het aandeel scheefwoners in een sociale huurwoning - ongeveer twintig procent zijn mensen met een inkomen boven de 34.911 euro - afneemt, en de sociale huurwoningen zoveel mogelijk door mensen uit de doelgroep worden bewoond. Daartoe helpt het onder andere als de inkomensafhankelijke huurverhoging blijft, wij jongerencontracten kunnen bieden en met marktpartijen samenwerken aan het woningaanbod voor middeninkomens."

Bron: Johan van den Beld | CorporatieMedia - 21 juni 2016